Аренда жилья с последующим выкупом — как это работает

Договор аренды с последующим выкупом: правовая природа

Договор аренды с последующим выкупом: общие положения

Договор аренды с последующим выкупом: основные условия

Договор аренды с последующим выкупом: дополнительные условия

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Договор аренды с последующим выкупом: правовая природа

Договор аренды с последующим выкупом неоднороден:

  • его основное содержание составляют положения об аренде;
  • в части выкупа имущества используются некоторые конструкции из договора купли-продажи.

В юридической науке существует мнение, что договор аренды с последующим выкупом — это своеобразный вид аренды и элементов сделки по продаже в нем нет. Однако вся правоприменительная и судебная практика исходит из точки зрения о смешанной природе этого договора.

Следует учесть, что есть основные положения об аренде, а есть специальные, которые учитывают особенности разновидностей арендных сделок (§ 2, 6 гл. 34 ГК РФ) или передаваемого имущества (§ 3–5 гл. 34 ГК РФ). Их применение зависит от объекта аренды в конкретном договоре (ст. 625 ГК РФ).

В отношении условий о выкупе имущества предписано использовать нормы, содержащие требования:

  • к составлению договора купли-продажи (п. 2 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 № 66, апелляционное определение Омского областного суда от 13.01.2016 по делу № 33-175/16);
  • возникновению права собственности (п. 8 постановления пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» от 17.11.2011 № 73, далее — постановление № 73).

Договор аренды с последующим выкупом: общие положения

Есть норма (п. 1 ст. 624 ГК РФ), согласно которой объект аренды переходит к арендатору в том случае, если он выплатил его полную стоимость, предусмотренную договором (постановление АС Московского округа от 15.12.2015 № Ф05-6657/14 по делу № А40-126332/15).

Если стороны сразу не предусмотрели возможность выкупа имущества, они могут сделать это и позже, заключив дополнительное соглашение (п. 2 ст. 624 ГК РФ) в пределах срока аренды (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 16.10.2015 № Ф02-4977/2015 по делу № А10-553/2015).

Установлен законодательный запрет на выкуп некоторого имущества, например:

  • в ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ;
  • ст. 5 ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» от 23.08.1996 № 127-ФЗ.

При оплате в полном объеме стоимости имущества арендатору больше не нужно вносить арендные платежи (Постановление Первого ААС от 02.04.2019 по делу № А43-27801/2018), а право собственности на выкупленное имущество возникает на основе договора купли-продажи (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Стороны также вправе самостоятельно установить, когда прекращается обязательство по внесению платы за имущество арендодателю (п. 5 постановления № 73). Исключение составляет только 1 объект аренды — участок земли (п. 7 постановления № 73).

Важно! Выкупать имущество или нет — это выбор арендатора. Понуждение к выполнению договорных условий о выкупе не основано на законе. Арендатор вправе выкупить в том числе не все имущество, а часть его, если такое имущество можно обособить от прочих объектов аренды (Постановление Девятнадцатого ААС от 25.06.2014 по делу № А14-3887/2013 ).

Договор аренды с последующим выкупом: основные условия

При составлении образца договора аренды с последующим выкупом важно обратить внимание на следующие моменты:

  • в нем обязательно должны быть указаны исчерпывающие характеристики объекта, передаваемого арендатору-покупателю (п. 3 ст. 607 ГК РФ);
  • договор должен быть обязательно составлен в письменной форме при сроке заключения от 1 года, а если арендатором и/или арендодателем является юридическое лицо, то независимо от срока (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
  • если передается недвижимость и период действия договора превышает 1 год, такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ).

Желательно прописать, когда именно арендатор становится собственником — до истечения периода действия договора или после (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.08.2012 по делу № А39-3686/2011). Очень часто возникают споры в связи с нежеланием арендодателя (продавца) оформлять в Росреестре переход права собственности к арендатору (покупателю), так что эти условия должны быть оговорены максимально подробно (постановление АС Дальневосточного округа от 14.07.2015 № Ф03-2514/15 по делу № А51-27514/13).

В отношении цены покупки должно быть указание:

  • включает арендная плата выкупную цену или нет;
  • фиксируется выкупная цена или нет;
  • подлежит ли цена индексации (определение ВС РФ от 23.11.2015 № 302-ЭС15-14546 по делу № А10-5070/14).

Лицо, имеющее право выкупа имущества, находящегося в публичной собственности, вправе оспорить кадастровую стоимость этого имущества. Подробнее читайте об этом в подборке судебной практики, сделанной КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его беслпатно .

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Может возникнуть ряд проблем, связанных с оценкой стоимости недвижимости, которая может измениться за время выплаты аренды. Для того чтобы условия были выгодны продавцу, в договоре можно предусмотреть переоценку стоимости квартиры или дома в соответствии с их рыночной стоимостью. И если цены на недвижимость вырастут, он не потеряет деньги, даже несмотря на то, что договор купли-продажи был заключен до увеличения цен. Также в договоре можно предусмотреть ежемесячную переоценку стоимости в соответствии с уровнем инфляции. Покупатель может предоставить продавцу право устанавливать сроки арендных выплат и их размер, что поможет сделать продавца более лояльным.

Сам же покупатель может предусмотреть ряд положений, выгодных именно для него. Например, в договоре можно указать условия досрочного погашения выплат или прописки членов семьи на жилой площади. Покупатель должен уделить особое внимание отсутствию двояких формулировок в договоре, в частности тех, которые прописывают права выкупа арендуемого имущества. При неверном составлении договора продавец получит возможность отказать покупателю в выкупе.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Самое выгодное для вас обоих – это просто арендовать дом. А как решитесь покупать, приступить к выбору, не зацикливаясь на одном варианте. Так как у нас в стране аренда с последующим выкупом не развита, соответственно, Вы будете очень ограничены в вариантах. Вам нужно найти как подходящий дом, так и сговорчивого хозяина, который бы уже не задумывался о дальнейшей продаже и был готов фиксировать цену и условия продажи.

Самое непонятное в дальнейшем выкупе – по какой цене фиксировать договоренности? Цены на дома не растут, а падают, поэтому Вам выгодно отложить покупку, а продавцу ждать смысла нет. Если Вы не будете связывать аренду и покупку, то выиграете гораздо больше, чем стоимость одного переезда. Также Вы можете купить готовый дом у застройщика в рассрочку. Такие предложения найти на нынешнем рынке несложно.

Что выгоднее — купить или снимать квартиру?

7 правил переговоров с продавцом квартиры

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Гражданский кодекс РФ устанавливает свободу договора, в связи с чем я бы предложила в качестве основного условия возможность зачета арендной платы в счет стоимости договора для арендатора-покупателя. В качестве симметричной меры, защищающей арендодателя-продавца, целесообразно добавить условие о том, что если в установленный срок обязательства по оплате не будут исполнены, то выплаченные платежи будут являться стоимостью аренды жилья.

И основное: данный договор в обязательном порядке должен пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре, ибо любой договор, предусматривающий возможность отчуждения недвижимого имущества, не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента совершения соответствующей регистрационной записи.

Оценка имущества

Если помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение. Это можно сделать двумя путями:

  • Перерасчет размера выплат с учетом роста цены каждый месяц;
  • Осуществление расчетов в иностранной валюте.

Во избежание возникновения конфликтных ситуаций в договор лучше вносить не окончательную цену недвижимости, а формулу её расчета.

Переход правомочий собственника

Передача прав осуществляется при наступлении следующих моментов:

  1. Истечения периода действия договорных обязательств;
  2. Выплаты стоимости объекта полностью.

В этот момент арендные отношения переходят в обязанности между продавцом и приобретателем. Одной из них является передача договора о продаже на регистрацию в Росреестр. По её окончании сведения о передаче прав вносятся в федеральный реестр и выдается выписка о состоявшейся процедуре.

Отличие от лизинга/ рассрочки

Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.

В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица.

Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации.

Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.

Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад.

Учет сделки

Арендное соглашение с дальнейшим выкупом недвижимого имущества реализуется в двух вариантах:

  1. Нанимателем перечисляются стоимость объекта вместе с взносами за наем в период действия контракта.
  2. Арендатором оплачивается лишь аренда помещения. По его окончании, участниками подписывается дополнительный документ о зачете выплаченной суммы в цену сделки по покупке недвижимости.

При этом налоговый и бухучет обоих участников будет различаться.

Для нанимателя

​В бухучете должно быть внесено на счете 001 арендная площадь по цене, предусмотренной договоренностями. При этом амортизация не начисляется, так как оно находится в собственности наймодателя.

Когда цена объекта перечисляется по договору в период его действия, то такие суммы не включаются в затраты компании. Они считаются авансом и составляют задолженность по дебету, учитываемую на счете 60 или 76 в корреспонденции по счету 51.

Если имущество будет использовано в коммерческих операциях, арендные платежи нужно учитывать в комплексе затрат по обычным переводам. Взносы за аренду отражаются в дебете учета трат (20, 23, 26) и кредиту (76 или 60).

С передачей прав на недвижимость, оно должно быть принято к учету как основной актив по начальной цене выкупа. При этом такая стоимость вычитывается с забалансового учета. Потраченные на покупку имущества деньги аккумулируются на счете 08, при его введении в работу они списываются в дебет счета 01, а затем погашаются при расчете износа по счету 02 с затратами по 25, 26, 44 и другим счетам.

Налог на недвижимость не уплачивается до того момента, пока она не будет указана на счете 01.

Для наймодателя

Арендный объект остается во владении собственника и отражается у него на балансе. Он может быть отражен на отдельном субсчете 01 и на него начисляется амортизация.

Регулярные выплаты стоимости приобретаемой недвижимости для собственника считаются авансовыми платежами, формирующими кредиторский долг, и учитываются на счете 62 и не отражаются в составе прибыли. Когда же правомочия собственника переходят к приобретателю, деньги, поступившие как расчет за недвижимость, признаются прочими поступлениями, а остальная сумма выкупленного объекта — прочими затратами.

Заключение арендной сделки с дальнейшим выкупом недвижимости имеет свою специфику и нюансы правоотношений, что необходимо учитывать при его составлении, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.

Выплата покупной цены имущества

Исходя из существующей на сегодняшний день практики, арендные соглашения с правом выкупа, как правило, оформляются по двум схемам, которые определяют порядок выплаты выкупной стоимости недвижимости:

  1. Арендатор платит сумму выкупной стоимости недвижимости (иных имущественных ценностей) равномерно в течение всего периода арендных отношений вместе с арендной платой. Однако названные платежи, с точки зрения финансового учета, разделяются между собой и учитываются по отдельности.
  2. Арендатор платит арендодателю только согласованные арендные выплаты. А по завершении сроков арендных правоотношений стороны оформляют дополнительное соглашение, посвященное тому, что часть арендной платы, уплаченной в период действия договора, засчитывается в счет окончательной выкупной стоимости.

Особенности аренды земли с правом выкупа

К соглашениям аренды земли, включающим условие о последующем выкупе, в целом применяются общие нормативные правила, регламентирующие названные правоотношения.

Прежде всего, законодатель требует, чтобы в рассматриваемом договоре соблюдались все установленные требования к соглашениям купли-продажи участков земли. Для арендного соглашения с правом выкупа участка земли также обязательна письменная форма и государственная регистрация при сроке действия арендных отношений земли более года. В договоре должны указываться все существенные условия соглашений по продаже земли, а именно предмет и цена соглашения.

Вместе с тем, когда речь идет об участке земли, имеются и определенные правовые нюансы, разъясненные в правоприменительной практике:

  • Если арендуемый участок земли не прошел кадастровый государственный учет, включенное в текст договора условия о выкупе земли будет недействительным, поскольку для возмездного отчуждения участков нормативное требование об обязательном кадастровом учете должно быть выполнено.
  • Продавец земли (арендодатель), оформляя аренду с правом выкупа, обязан предоставить арендатору имеющиеся у него сведения об обременениях передаваемого в аренду участка и ограничениях по его использованию. Когда арендатор, предоставляющий право выкупа, сообщил заведомо ложные сведения о названных обременениях или других важных обстоятельствах, которые могли повлиять на решение о покупке участка (к примеру, о наличии разрешения на застройку или сервитута), приобретатель земли вправе требовать снижения стоимости участка либо расторжения арендного соглашения с правом выкупа и возмещения убытков. Соответственно, добросовестному продавцу (арендодателю) требуется письменно проинформировать покупателя (арендатора) об имеющихся обременениях и важных характеристиках передаваемого участка земли. Желательно, прописать указанные сведения прямо в тексте арендного соглашения.
  • Земля может сдаваться в аренду с учетом ее целевого назначения.
  • Еще на один правовой нюанс арендного договора с правом выкупа земли обратил внимание ВАС РФ. Приобретатель участка (бывший арендатор) до проведения регистрационной процедуры не считается плательщиком земельного налога, поэтому он должен, согласно ст. 1102 ГК РФ (пункт 1) возместить продавцу земли (то есть бывшему арендодателю) затраты на оплату этого налога. Только тогда будет считаться, что покупатель выполнил обязательства по договору.

Договор аренды с последующим выкупом: дополнительные условия

Арендатору при заключении договора аренды с последующим выкупом стоит убедиться, что лицо, передающее объект аренды, владеет или уполномочено распоряжаться им. Иначе такая сделка не порождает правовых последствий (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 14.10.2015 по делу № 33-9679/15).

Если стороны решили, что объект аренды необходимо застраховать, условия страхования также следует прописать в договоре.

Важно! Всем известно, что период действия не является для договора аренды с последующим выкупом общеобязательным условием. Однако его все же стоит предусмотреть. По договорам на неопределенный срок часто возникают споры, поскольку стороны по-разному толкуют исполнение обязательств (апелляционное определение Мосгорсуда от 08.12.2014 по делу № 33-45541).

Все остальные условия договора соответствуют стандартным условиям арендного договора.

Образец договора аренды с последующим выкупом размещен здесь: Договор аренды с последующим выкупом — образец. С помощью этого документа можно самостоятельно составить индивидуальный договор, подходящий для конкретной ситуации и объекта аренды.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Если предметом договора является аренда и выкуп нежилого помещения, условия внесения арендных платежей перестают действовать после оплаты стоимости выкупаемого имущества, но не позднее оформления перехода права собственности, независимо от того, был сам договор аренды зарегистрирован или нет (п. 6 постановления № 73).

Есть еще 1 нюанс выкупа нежилого помещения: арендатор становится собственником выкупленной недвижимости с момента его оформления в установленном порядке (используются конструкции договора купли-продажи), обязательства арендатора прекращаются (арендную плату он больше не платит). Однако стороны вправе согласовать иные условия (п. 8 постановления № 73).

В договоре аренды с правом выкупа нежилого помещения необходимо прописать его характеристики в соответствии с технической и кадастровой документацией (техническим паспортом БТИ, включающим экспликацию и поэтажный план, а также кадастровым паспортом).

Кроме того, к особенностям договора аренды с правом выкупа нежилого помещения можно отнести следующее:

  • Эти соглашения регистрируются по правилам аренды зданий и сооружений (ч. 2 ст. 651 ГК РФ), хотя формально к таковым не принадлежат (информационное письмо президиума ВАС РФ «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 № 53).
  • Если запись об аренде в ЕГРП (с 01.01.2017 – ЕГРН, согласно новому ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ) сохранилась после оформления права собственности арендатором, это не означает, что арендные отношения продолжаются. Стороны также могут включить в соглашение иные условия. Исключением является выкуп имущества в соответствии с правилами, установленными ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» от 22.07.2008 № 159-ФЗ, согласно которым запрещается обязывать арендатора оплачивать аренду после выкупа имущества (п. 6 постановления № 73).
  • Арендатору стоит помнить, что не стоит вносить улучшения до выкупа имущества, если это не согласовано с собственником помещения и/или компетентными органами, иначе договор может быть расторгнут (постановление 16-го арбитражного апелляционного суда от 13.01.2016 № 16АП-4769/15 по делу № А63-102/14, апелляционное определение Воронежского областного суда от 08.10.2015 по делу № 33-5203/15).

***

Договор аренды с правом последующего выкупа — специфический вид арендного договора. Будучи смешанным по своей структуре, он иногда вызывает трудности при составлении. Однако, используя образец договора аренды с последующим выкупом, размещенный выше, и учитывая все особенности, предусмотренные законодательством, каждый юрист, даже начинающий, справится с оформлением такого договора.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *