Изменение территориальной зоны

В связи с появлением публикаций в средствах массовой информации, содержащими утверждение, что город планирует отмену публичных слушаний при проведении процедуры по внесению изменений в Правила землепользования и застройки, Комитет по градостроительству и архитектуре считает необходимым разъяснить следующее.

Упоминаемый проект закона Санкт-Петербурга предусматривает разграничение полномочий законодательной и исполнительной власти города при осуществлении градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге и направлен на учет изменений в федеральном законодательстве, произошедших в период 2017-2018 года.

К числу таких изменений относится установление ряда случаев, при которых не требуется проведение публичных слушаний при внесении изменений в правила землепользования и застройки.

Такие случаи исчерпывающим образом установлены статьей 33 Градостроительного кодекса. К ним относятся, в частности, изменения в правила землепользования и застройки, предусматривающие приведение их в соответствие ограничениям, установленным в границах зон с особыми условиями использования, в том числе на приаэродромных территориях, а также при несоответствии сведений о местоположении границ зон с особыми условиями и территорий объектов культурного наследия содержанию Единого государственного реестра недвижимости.

Публичные слушания после принятия нового Генерального плана Санкт-Петербурга, безусловно, проводиться будут, как того требует закон.
В новом Генеральном плане планируется отобразить на картах объекты регионального значения в соответствии с Законом Санкт-Петербурга, который должен быть утверждён Законодательным Собранием. Этот Генеральный план, в котором будут прописаны наименования и виды объектов регионального значения, их основные характеристики, обязательно будет проходить процедуру публичных слушаний. На основании Генерального плана будут разработаны Правила землепользования и застройки, которые также, в полном объеме, в соответствии с действующим законодательством, будут проходить публичные слушания.

Таким образом, обсуждаемая норма ни в коем случае не предусматривает отказ от проведения публичных слушаний по проекту Правил землепользования и застройки, которые будут подготовлены на основании нового Генерального плана Санкт-Петербурга.

Однако, как указано выше, в ряде случаев Градостроительный кодекс Российской Федерации не предусматривает проведение публичных слушаний. Именно этот случай и предусмотрен пунктом 11 статьи 12 проекта закона, который заключается в том, что публичные слушаний не проводятся только при необходимости обеспечения размещения объекта регионального значения, отображенного в Генеральном плане Санкт-Петербурга, если Правила не обеспечивают такое размещение. В этом случае изменения в Правила вносятся в течение 30 дней без публичных слушаний.

Необходимо учитывать, что указанные объекты проходят процедуру публичных слушаний при рассмотрении соответствующих изменений в Генеральный план, и речь идет об оптимизации процедуры размещения объекта регионального значения и устранении необходимости проведения публичных слушаний по одному и тому же проекту дважды: в ходе внесения изменений в Генеральный план и в ходе внесения соответствующих изменений в Правила землепользования и застройки.

Поскольку СМИ также цитируют высказывания по данному пункту ряда петербургских парламентариев, считаем необходимым сообщить, что Законодательным Собранием Санкт-Петербурга еще в июне 2018 года принят новый Закон Санкт-Петербурга о порядке организации и проведения публичных слушаний при осуществлении градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге, в котором прямо перечислены случаи, когда проведение публичных слушаний не требуется в силу прямого указания Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Почему РАНТА Девелопмент

Наши специалисты имеют успешный наработанный опыт взаимодействия с Администрациями, организациями и органами исполнительной власти г. Москвы и Московской области (и др. заинтересованными сторонами), уполномоченными на принятие решения о внесении изменений в ПЗиЗ, их согласования и утверждения.

Мы готовы выполнить весь комплекс мероприятий в части корректировки ПЗиЗ, начиная с проведения консультаций и до получения ГПЗУ. Коррекция Правил для нас интересна как стартовая точка сотрудничества с Клиентом, поэтому мы заинтересованы в скорейшем и успешном завершении этих задач.

РАНТА Девелопмент, в качестве профессионального Партнера:

  • Проводит как бесплатные, так и возмездные консультации по вопросам параметров действующих градостроительных регламентов, по перспективам Коррекции Правил землепользования и застройки.
  • Представляет интересы Заказчика (Землепользователя) при проведении административных процедур и согласований, в т.ч. при проведении публичных слушаний.

Что такое ПЗЗ?

Согласно Градостроительному кодексу РФ, Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) являются градостроительным документом, имеющим статус регионального закона, который регламентирует застройку определенной территории, на которую они разработаны. ПЗЗ разрабатываются на территорию города, сельского поселения или населенного пункта. После утверждения ПЗЗ в установленном порядке, ПЗЗ становятся обязательными к исполнению. Нарушение регламентов ПЗЗ может привести к серьезным последствиям вплоть до сноса построенных зданий и сооружений и до изъятия земельного участка у собственника или арендатора.

ПЗЗ разрабатываются и утверждаются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия. создания условий для планировки территорий муниципальных образований. обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. создания условий для привлечения инвестиций.

В градостроительном законодательстве РФ существует принцип соответствия градостроительной документации, разработанной на территорию. Так, ПЗЗ должно не противоречить генеральному плану территории, а также, ПЗЗ должные соответствовать разработанные проекты планировки и проекты межевания территорий. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), является выпиской из ПЗЗ для конкретного земельного участка. Таким образом, ПЗЗ является основным документом, определяющим параметры застройки земельного участка.

В случае если на территорию разработаны и утверждены ПЗЗ, считается, что на территорию есть действующие градостроительные регламенты. В большинстве случаев, разработанных ПЗЗ достаточно для получения ГПЗУ, с целью осуществления проектирования и получения разрешения на строительство. В других случаях может потребоваться разработка проекта планировки территории (ППТ).

ПЗЗ являются законодательным актом, фиксирующем будущее градостроительное развитие территории в части территориальных зон, подзон территориальных зон, в части видов разрешенного использования земельных участков, в части строительства и зданий, с учетом санитарно-защитных зон, зон охраны памятников, природного комплекса и других ограничений застройки, а также в части установки предельных параметров застройки. ПЗЗ фиксируют порядок их применения и порядок внесения изменений в ПЗЗ.

Типичные ПЗЗ включают:

— карты градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон

— карты зон с особыми условиями использования территорий

— карты территорий объектов культурного наследия

— материалы, содержащие градостроительные регламенты в отношении территориальных зон

— виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (включая основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования)

— предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции

— ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства

— расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом

— фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны

— возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства

— функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований

— видов территориальных зон

— требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Что такое ПЗЗ и их влияние на застройку

Правила землепользования и застройки – представляют собою документ градостроительного зонирования, утверждаемый Постановлениями (нормативными правовыми актами) органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Иными словами, ПЗиЗ является законом, по которому развивается территория (округ, город, поселок, …) в части строительства и реконструкции зданий, дорог, и прочей инфраструктуры.

Если планируемое развитие девелоперского проекта (строительство, реконструкция) сдерживается утвержденными ПЗиЗ, то часто возникает необходимость (и возможность!) корректировки этого закона – внесения изменений в Правила землепользования и застройки.

Порядок действий Заказчика при внесении изменений в ПЗЗ

Наименее затратным и эффективным способом приступить к реализации проекта внесения изменений в ПЗЗ является анализ исходных данных по территории (градостроительный аудит), с обязательным проведением консультаций с органами местного самоуправления с целью определения возможности или невозможности внесения изменений в ПЗЗ с требуемыми Заказчику параметрами.

В качестве анализа нанимается опытная компания-консультант, имеющая соответствующий опыт проведения градостроительного аудита.

Заказчику необходимо отдавать себе отчет, что обязанности вносить изменения в ПЗЗ по заявлению Заказчика у органов самоуправления нет. ПЗЗ является утвержденным документом и органы самоуправления имеют право отказать в внесении изменений по своему усмотрению в любой момент времени.

Зачастую, шансы зависят от степени проработки предложения по внесению изменений в ПЗЗ. Для этого следует привлечь опытную команду профессионалов, которая возьмет на себя разработку документации по внесению изменений в ПЗЗ в соответствии с возможностями, выявленными в ходе градостроительного аудита, и которая представит предложения в необходимом формате.

Сроки корректировки ПЗЗ

Время, необходимое для корректировки Правил землепользования и застройки поселений, в большой мере зависит от тщательности предварительной проработки этого процесса.

Обычно внесение изменений в ПЗЗ длится 6-10 месяцев.

Целесообразно подходить к процессу изменения ПЗиЗ по результатам Градостроительного аудита земельного участка (гиперссылка), с разработкой детальной дорожной карты и с подтверждением достижимости планируемых корректировок.

Стоимость услуг по внесению изменений в ПЗЗ

Стоимость услуг управления проектом и разработки документации состоит из нескольких элементов:

1. Стоимость градостроительного аудита

2. Ежемесячная стоимость сопровождения проекта

3. Стоимость достижения этапов работ

4. Стоимость проектных работ

Так как проекты разнятся по объему и трудоемкости, то разнится и стоимость оказываемых услуг.

Общие затраты инвестора на этапе до подачи заявления на изменение ПЗЗ обычно составляют 400 – 700 тыс. руб.

Консультации Вы можете получить

по телефону в Москве

Внесение изменений в ПЗЗ

.callbackstoimost_div{ float: right; margin: 5px; margin-top: 0px; width: 50%; display: block; } .callbackstoimost_div > .modal_btn2{ padding-left: 0px !important; } .callbackstoimost_div > .modal_btn2 > button{ margin-top: 5px !important; margin-bottom: 0px !important; margin-left: auto !important; margin-right: auto !important; } .oglavlenie_div{ border-radius: 20px; border: 1px solid #FF9400; float: right; padding: 5px; margin: 5px; margin-top: 0px; width: 50%; display: block; background: white; } .oglavlenie_ul{ list-style-image: url(assets/images/ul_icon.png); margin-top: 5px; } .oglavlenie_li{ margin-bottom: 5px; } .oglavlenie_li > a{ display: block !important; } .callbackstoimost_div button{padding: 10px 30px !important; border-radius: 5px;} @media (max-device-width: 768px) { .callbackstoimost_div, .oglavlenie_div { float: none; margin: 5px; margin-top: 0px; width: 100%; } .callbackstoimost_div > .modal_btn2 > button {font-size: 50px !important; width: 100%;} .callbackstoimost_div > .modal_btn2 {margin: 30px 0;} } Узнать стоимость услуги x
Рассчитать стоимость услуги Оставьте свои контактные данные и наш специалист перезвонит Вам в ближайшее время.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ, ПЗиЗ) – документ, предусмотренный федеральным законом — Градостроительным кодексом РФ и регулирующий застройку муниципальных образований (населенных пунктов). Правила утверждаются Администрацией поселения (Органом местного самоуправления) и носят характер закона, обязательного к соблюдению и исполнению.

Прочие документы градостроительного планирования, такие как ППТ (Проекты планировки территории) и ГПЗУ (Градостроительные планы земельных участков), являющиеся основанием для проектирования и строительства Объектов, не могут содержать информацию, противоречащую ПЗиЗ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *