Как перевести земли сельхозназначения в другую категорию

Код категории земель отражается в декларации по земельному налогу по строке 030 раздела 2. Но в некоторых случаях категорию земли можно изменить.

Использование сельхозугодий

Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).

Такие земли могут быть заняты:

  • внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;
  • водными объектами;
  • зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
  • сельхозугодьями. В них входят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями. Они подлежат охране как особо ценные земли.

Сельскохозяйственные угодья подразделяются на три категории, минимальные размеры и местоположение которых устанавливаются законами субъектов РФ. 📌 Реклама Отключить

1. Земли приоритетного использования, подлежащие особой охране, к которым относятся опытно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профобразования. Кадастровая стоимость этих земель существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (округу).

2. Особо ценные продуктивные угодья, использование которых для несельскохозяйственных нужд, для дачного и иного строительства не допускается.

3. Сельскохозяйственные угодья, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, следовательно, земли худшего качества по кадастровой оценке.

Использование земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для ведения фермерского хозяйства, в целях жилищного строительства не допускается (письмо Минэкономразвития России от 21 декабря 2010 г. № Д23-5270).

📌 Реклама Отключить

Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых в деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Что это такое?

Категория земель сельхозназначения содержит участки, не входящие в состав городов и селений, предназначенные для осуществления на них различных сельскохозяйственных работ.

Сельхозземли находятся на втором месте по площади среди всех категорий, уступая лишь землям лесного фонда.

На территории Российской Федерации они занимают примерно 386 млн га. Для сравнения, площадь земель населенных пунктов составляет примерно 20 млн га.

Сельскохозяйственные земли находятся под особым контролем государства.

Они являются ценным ресурсом и источником получения продуктов питания.

Поэтому важно использовать землю по назначению, не допускать ее захламления и загрязнения, ухудшения состояния почвы, воздействия на нее вредных факторов.

Перевод земель в другую категорию

Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию. Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ). Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК). 📌 Реклама Отключить

Общие правила изменения категории земель

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее — Закон № 172-ФЗ).

При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);

📌 Реклама Отключить

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

📌 Реклама Отключить

7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.

Документальное оформление

Согласно статье 2 Закона № 172-ФЗ, для перевода земельного участка из одной категории в другую заинтересованному лицу нужно подать ходатайство о переводе земель из одной категории в другую (о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую). Ходатайство подается в исполнительный орган госвласти или орган местного самоуправления, уполномоченный на его рассмотрение. 📌 Реклама Отключить

В отношении земель сельскохозяйственного назначения (кроме находящихся в собственности РФ) содержание ходатайства и состав прилагаемых к нему документов устанавливают органы власти субъектов РФ.

В обязательном порядке ходатайство должно содержать:

  • кадастровый номер участка;
  • категорию земель, в состав которых входит земельный участок, и категорию земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
  • обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую;
  • права на земельный участок.

К ходатайству необходимо приложить следующие документы (п. 4, 4.1 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):

  • выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей;
  • согласие правообладателя участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.

В рассмотрении ходатайства могут отказать только в двух случаях: если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо или к ходатайству приложены несоответствующие документы. 📌 Реклама Отключить

В последнем случае оно возвращается с указанием причин отказа (п. 3 ст. 3 Закона № 172-ФЗ).

Втечение двух месяцев со дня поступления ходатайства исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления (Правительство РФ — в течение трех месяцев) принимает акт о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе.

В течение 14 дней после этого акт направляется заинтересованному лицу (в орган кадастрового учета — в течение пяти дней). О внесенных изменениях орган кадастрового учета уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если участок из состава земель сельскохозяйственного назначения будет переведен в земли иных категорий с нарушением действующего законодательства, решение о переводе может быть отменено.

📌 Реклама Отключить

Отметим, что лицу, получившему участок, который незаконно изъят или переведен в другие категории, будет крайне затруднительно возместить убытки, связанные с отменой такого решения (постановления Президиума ВАС РФ от 17 июля 2012 г. № 2683/12, от 22 мая 2012 г. № 13443/11).

Изменение налоговой нагрузки

Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую имеет прямое влияние на налоговую нагрузку компании. Ведь он влечет за собой изменение кадастровой стоимости земли, которая является налоговой базой по земельному налогу. Иными словами, изменение вида разрешенного использования участка влияет на налоговую ставку (письмо Минфина России от 12 июля 2013 г. № 03-05-05-02/27214). Напомним: в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельхозназначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельхозпроизводства, налоговая ставка не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости участка (подп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса РФ). 📌 Реклама Отключить

Важно запомнить

При переводе земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию нужно соблюдать все правила. Иначе решение о переводе может быть отменено.

Опубликовано в журнале «Учет в сельском хозяйстве» № 2, февраль 2014 г.

Использование сельхозземель

Согласно законодательству РФ, сельхозземли можно использовать для следующих целей:

  1. осуществления предприятиями с/х деятельности,
  2. создание личных либо фермерских хозяйств,
  3. выращивания овощных, плодовых культур,
  4. создание дачных товариществ,
  5. выращивание и разведение животных и рыб,
  6. научно-исследовательская деятельность.

Важно! С 2015 года в нашей стране применяется классификатор видов разрешенного использования земель (ВРИ). В документе четко и подробно указывается виды разрешенного целевого использования каждой категории, в том числе и сельхозземель.

До вступления его в законную силу этими вопросами занимались органы местного управления каждого отдельного субъекта. Подробно о классификаторе ВРИ можно узнать .

Особенности сельхозугодий

Сельхозугодья имеют ряд особенностей, по сравнению с другими видами сельхозземель. Они закреплены законодательно (ст. 79 ЗК РФ).

  1. Самые плодородные земли находятся под охраной государства, так как являются ее национальным достоянием и важнейшим ресурсом.
  2. Использоваться такие земли могут только по своему прямому назначению, то есть для осуществления с/х деятельности. Не целевое использование наказывается по закону.
  3. Сельхозугодья с высокой кадастровой стоимостью не подлежат переводу в другие категории земель
  4. Возведение любых видов построек на территориях, охраняемых государством, запрещено.

В исключительных случаях, по согласованию с региональными органами власти, сельхозугодья с худшей по качеству почвой и с низкой кадастровой стоимостью могут быть переведены в другую категорию земель.

Помимо прочего, законодательно установлены требования для лиц, использующих сельхозугодья:

  • участки должны быть освоены течение 2 лет,
  • при осуществлении своей деятельности поддерживать плодородие почвы,
  • при необходимости предоставлять властям сведения об использованных химикатах.

Фонд перераспределения

Фонд перераспределения земель — это единая база данных о сельскохозяйственных наделах, временно выпавших из оборота, то есть не используемых по назначению.

Его основная функция — это формирование фонда угодий и их дальнейшая передача в пользование физическим либо юридическим лицам на определенных условиях.

Это делается для того, чтобы стратегически важные сельхозугодья не простаивали без дела, ведь это экономически невыгодно.

Сельхозучасток попадает в фонд распределения при следующих условиях:

  • при добровольном отказе собственника от участка,
  • при отсутствии наследников после смерти собственника,
  • при принудительном изъятии земли государством.

Не знаете как выяснить категорию своего земельного участка?

Если Вам известен его кадастровый номер или расположение, читайте подробную инструкцию .

А определиться с категорией участка для строительства Вам поможет эта статья.

Право собственности на сельхозземли

Получить в собственность земли с категорией сельскохозяйственного назначения могут следующие субъекты:

  • физические лица (для ведения подсобного хозяйства),
  • юридические лица (фермерские хозяйства, аграрные предприятия, дачные товарищества и т.д.).

При покупке сельхозугодий собственник получает право:

  • передавать участок по наследству,
  • сдавать в аренду,
  • продавать,
  • дарить,
  • передавать в залог.

Согласно законодательству РФ, собственниками сельхозземель не могут быть иностранные граждане и компании, а также лица без гражданства. Правовые основы передачи права собственности на земли сельхозназначения закреплены в ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» № 101.

Если собственник продает принадлежащие ему сельхозземли, приоритетные права на покупку таких участков имеют представители муниципальных органов власти субъекта.

Предоставление

Предоставление с/х земель в пользование, по сути означает передачу таких земель в аренду, для использования по назначению. При этом наделы остаются в собственности государства.

Для получения участка необходимо:

  1. Подать заявление в соответствующий орган.
  2. Собрать пакет документов.
  3. Дождаться решения.
  4. Заключить договор аренды.

Закон предусматривает ряд льгот и преимуществ при передаче с/х земель определенным категориям лиц (например, малочисленным народам для поддержания и сохранения их уклада жизни).

Изъятие

Законодательством закреплено, что государство имеет право в некоторых случаях принудительно изымать сельхозземли у собственника.

Это решение принимается в судебном порядке и может быть оспорено в соответствующий срок. Основные причины для изъятия сельхозугодий:

  • с/х участок не используется по назначению в течение трех и более лет,
  • участок используется нерационально, что ведет к снижению плодородности почвы и ухудшению качества с/х надела.

Полезное видео

Подробную информацию об использовании земель сельхозназначения можно получить в этом видео:

Земли сельскохозяйственного назначения — это одна из стратегически важных и охраняемых государством категорий земель. Они должны использоваться исключительно по своему назначению. Государство имеет право распределять их между пользователями для повышения их рационального использования.

Сельхозугодья могут быть переданы физическим и юридическим лицам в собственность. Однако при ненадлежащем уходе за участками государство имеет право изымать их в судебном порядке.

Размещение сельскохозяйственных угодий и севооборотов

Территории землепользования, особенно крупных по площади совхозов и колхозов и их производственных подразделений, как правило, неоднородны по почвенно-ландшафтным условиям. Смежные сельскохозяйственные угодья бывают различны не только по характеру рельефа, физическим свойствам и плодородию почв, микроклимату (баланс тепла и влаги, освещенность), но и по обеспеченности требований различных сельскохозяйственных культур к условиям своего произрастания. Поэтому при организации крупных сельскохозяйственных площадей устройстве территории севооборотов наряду с созданием условий для оптимального размещения техники с учетом мощности машин следует принимать во внимание и особенности морфологической структуры видов ландшафтов.

Чтобы создать наилучшие условия для постоянного роста урожайности сельскохозяйственных культур и плодородия почв, под каждое угодье и севооборот надо отводить земельные участки, которые наиболее полно отвечают по своим природным свойствам культурам соответствующего севооборота или угодья.

Картографической основой при размещении сельскохозяйственных угодий и севооборотов служат, кроме обычных землеустроительных материалов (план, почвенная и ботаническая карты, данные земельного кадастра), материалы крупномасштабных ландшафтных съемок. Нельзя включать в один пахотный массив различные по своей ландшафтной морфологической структуре земельные участки. Это вызывается необходимостью предотвращения возможных повреждений ландшафта и, главное, использованием угодий с учетом особенностей местообитаний конкретного вида растения или животного, что гарантирует устойчивые урожаи сельскохозяйственных культур при наивысшем экономическом эффекте.

В соответствии с морфологической структурой ландшафтов конкретного хозяйства под сенокосы следует выделять более продуктивные площади луговых урочищ и видов ландшафтов, пригодные для механизированной уборки сена и расположенные вблизи населенных пунктов и животноводческих ферм. Под пастбища в первую очередь надо отводить малопродуктивные естественные кормовые угодья, а также пригодные земли под кустарниками, вырубками и т.д. Под культурные пастбища пригодны ландшафты с разнообразными почвенными разностями при условии достаточного атмосферного или грунтового увлажнения (при отношении осадков к испарению не менее единицы, залегании грунтовых вод в летнее время не ниже 70…90 см от поверхности). При отсутствии этих условий требуется организация орошения сеяных пастбищ.

При проектировании севооборотов (полевых, кормовых, почвозащитных и других специальных) число, виды и размеры их во многом предопределяются ландшафтными условиями в сочетании с организационно-хозяйственными. Например, при наличии резко различных морфологических структур ландшафта, удаленности лучших пахотно-пригодных участков от населенного пункта, производственных подразделений (бригад), разобщенности земель речной сетью, оврагами, магистральными дорогами приходится иногда вводить два полевых севооборота в одной бригаде. Это делается для сокращения расходов на передвижение агрегатов, перевозку грузов. Число же и виды кормовых севооборотов зависят от обеспеченности хозяйства естественными пастбищами, качества, расположения пастбищ и пахотных земель и других причин.

Устройство территории севооборотов для внедрения рациональных систем земледелия в каждом хозяйстве достигается путем правильного размещения полей, дорог, защитных лесных полос населенных пунктов, производственных центров. При обосновании проекта устройства севооборотной территории необходимо учитывать все условия современных естественно-антропогенных ландшафтов: состав культур в каждом севообороте и их требование к условиям среды, характер рельефа и почв, особенности местного климата, расположение населенных пунктов и производственных центров и др. В результате анализа и учета этих требований выясняют и определяют оптимальные варианты внутреннего устройства территории каждого севооборота. При этом необходимо строго соблюдать основное ландшафтное требование в поля севооборотов не следует включать резко отличные по агроландшафтным свойствам земельные участки. Это вызывается необходимостью сохранения естественного ресурсного потенциала конкретного ландшафта и применения единой агротехники выращивания той или иной культуры в каждом поле.

При размещении сельскохозяйственных угодий и устройстве территории севооборотов надо уделять внимание и эстетической стороне ландшафтов, то есть их внешнему виду. Создаваемый культурный сельскохозяйственный ландшафт в Беларуси должен быть не только длительно продуктивным, но и гармонично устроенным, разнообразно дифференцированным, конечно без ущерба потенциальной его производительности. Разнообразие и чистота сельскохозяйственного ландшафта служат и условием поддержания в нем равновесия многих биотических и абиотических факторов, что является во многом залогом стабильного сельского хозяйства будущего.

Рисунок 2. Сельскохозяйственные угодья в минской области

севооборот мелиорация пастбище сенокос

Размещение лесных полос, полевых дорог и устройство территории многолетних насаждений наукой и практикой доказано, что лесные полосы в засушливых земледельческих районах Беларуси способствуют повышению урожайности сельскохозяйственных культур: зерновых до 0,3 т/га, сахарной свеклы и овощей до 5 т/га, сена многолетних трав до 0,3 т/га.

На участках полей, защищенных лесными полосами, создаются более благоприятные макроклиматические условия: уменьшается скорость ветра, снижается испарение влаги из почвы, происходит накопление снега, что защищает посевы озимых от вымерзания, и т.д. Особенно важна их роль в предохранении посевов от пыльных бурь, суховеев и водной эрозии, так как они значительно задерживают сток поверхностных вод, способствуя накоплению влаги в почве.

Создание лесных полос входит в систему проектирования противоэрозионных лесомелиоративных мероприятий и включает организацию нескольких видов полос полезащитных, водорегулирующих, приовражных и прибалочных, защитных на орошаемых и осушенных землях, защитных по берегам рек и озер, а также сплошное облесение песков, оврагов и других неудобных земель. Выбор вида лесных полос и их размещение предопределяются ландшафтной структурой территории района, совхоза, колхоза, знание которой дает возможность проектировщику предусмотреть все или некоторые виды лесных насаждений, типичные для данного региона.

В ландшафтах с сильно пересеченным и сложным рельефом иногда приходится проектировать все виды защитных лесонасаждений.

При составлении обоснованных проектов организации территории с проектированием лесных полос требуется всесторонний анализ ландшафтных условий данного хозяйства. Для этого надо иметь морфометрическую, почвенную и ландшафтную карты, данные многолетнего режима метеорологических элементов (ветер, температура, осадки) и новейшие материалы почвенно-ландшафтного полевого обследования.

С устройством территории полей севооборотов и лесных полос неразрывно связано размещение полевых дорог. Их проектируют так, чтобы они были пригодны для проезда автомобилей и сельскохозяйственных машин в периоды полевых работ и не нарушили внутреннюю структуру ландшафта. Иногда же можно наблюдать, что полевые дороги способствуют концентрации поверхностного стока и сброса его на эродированные склоны, в верховья оврагов и балок. Неправильное их размещение по отношению к лесным полосам (со стороны северных экспозиций) делает эти дороги не проезжими весной вследствие сильного увлажнения талой водой. Наибольший эффект сохранности ландшафта при проектировании основных и вспомогательных полевых дорог получается при размещении их с учетом морфометрического строения территории (уклоны, густота и глубина расчленения) и характера почво-грунтов.

Положительное воздействие леса и многолетних насаждений в малозалесенных природных зонах (степная, лесостепная, многие горные районы) более существенно для ландшафта в целом и часто приносит большую пользу сельскому хозяйству, чем пахотные земли, полученные в итоге корчевания. Перевод лесных площадей в сельскохозяйственные угодья мероприятие дорогостоящее, поэтому осуществлять его следует весьма ограниченно только там, где это крайне необходимо и экономически целесообразно, а также отрицательно не сказывается на экологических условиях ландшафта. Остаточные же лесные массивы в земледельческих районах надо сохранять как регуляторы ландшафтного баланса, так как их влияние на водный режим и микроклимат невозместимо ценностью (экономической эффективностью) антропогенного ландшафта.

Почвы в целом малоценные и только при больших затратах могут стать пригодными для возделывания сельскохозяйственных культур. В областях, бедных лесом, его отсутствие неблагоприятно сказывается на структуре ландшафта. В таких районах положительное влияние леса на ландшафтно-экологические условия возмещается полезащитными и другими многолетними насаждениями. Лес, окружающий сельские и промышленные населенные пункты, наряду с защитной ролью выполняет и социально-гигиеническую функцию. Он служит и целям ближнего отдыха.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *