Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

Со сделками по переходу прав на имущество люди сталкиваются ежедневно, даже не осознавая этого в полной мере. Начиная от похода в продуктовый магазин и заканчивая более серьезными приобретениями. И если в первом случае оформление покупки происходит практически незаметно (по факту оплаты), то с недвижимым имуществом все гораздо серьезнее: законом установлен ряд правил, несоблюдение которых может привести к аннулированию сделки. Разберём в этой статье, какие требования предъявляются договору купли-продажи нежилого помещения и его регистрации.

Договор купли-продажи нежилого помещения: регистрация как непременное условие

Итак, купля-продажа простыми словами означает взаимный обмен товара на денежные средства, совершенный как в письменной, так и в устной форме. В отличие от аренды, при которой передаются лишь права владения и пользования, покупка подразумевает переход покупателю права собственности в полном объеме. И к вышеназванным двум его составляющим добавляется еще право распоряжаться дальнейшей судьбой имущества.

Если речь идет об объектах недвижимости, то письменная форма договора является обязательной, и при ее несоблюдении сделка считается недействительной.

Более того, все права и обязанности возникают у сторон лишь с момента государственной регистрации договора в Росреестре, о чем в документе делается соответствующая запись.

Что касается купли-продажи нежилых помещений: (складских, торговых, офисных, производственных, включая чердаки и подвалы многоквартирных домов), то все требования, связанные с оформлением и регистрацией недвижимости, относятся к ним в полной мере.

Особенности проведения сделки купли продажи коммерческой недвижимости

Договор оформляется в простой письменной форме, но обязательно единым документом, который должен быть подписан обеими сторонами. Если стороны закрепляют свои намерения в разных бумагах, то такая сделка в результате может быть признана недействительной, что повлечет за собой двустороннюю реституцию. То есть возврат объекта недвижимости и денежных средств.

На сегодняшний день договор уже не требует регистрации, однако переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росеестре.

Важно понимать, что до регистрации права собственности, расторгнуть договор гораздо проще. Поэтому переходить к этому этапу можно только в том случае, если вы уверены в чистоте сделки.

В каких случаях необходимо нотариально заверять договор?

  • когда сделку по отчуждению недвижимости совершает опекун, действующий в интересах опекаемого;
  • когда сделку по отчуждению недвижимости совершает родитель, действующий в интересах несовершеннолетнего;
  • когда предметом договора является доля в праве общей долевой собственности;
  • при наличии соглашения между сторонами об оформления договора в нотариальной форме.

Особенности оформления договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Важнейшим условием оформления договора является правильное описание объекта недвижимости. Необходимо указывать:

  • адрес квартиры, дома или иного помещения;
  • этаж, на котором находится объект;
  • кадастровый номер недвижимой вещи;
  • площадь и иные технические характеристики (количество помещений, их площадь, этажность самого объекта, материал постройки и пр.).

Бланк договора

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости

г. ______________ «___» ___________ 20__г.

Подписи сторон:

Продавец ________________________________ (подпись)
Покупатель ______________________________ (подпись)

Юридическое сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

Чтобы избежать рисков и избавить себя от необходимости судиться после сделки, стоит обратиться за помощью к профессиональному юристу заранее. Специалист тщательно проверит информацию об объекте или покупателе, поможет грамотно составить договор и передать документы на регистрацию права.

Позвоните по номеру телефона, указанному на сайте или заполните форму обратной связи, чтобы получить первичную консультацию и узнать как начать сотрудничество. Я помогу сделать сделку купли продажи коммерческой недвижимости действительно прозрачной и безопасной!

Стоимость и регистрация

В стоимость сделки входит оплата госпошлины в размере 2 тыс. руб. При договоре с ипотекой размер составит только 1 тыс. руб. Оплату производит сторона покупателя.

Сумма финансовых издержек по сделке зависит от нескольких нюансов. Так, к примеру, при нотариальном подтверждении договора, необходимо будет провести объективную экспертную оценку актуальной стоимости подобных объектов недвижимости на рынке. Она необходима нотариусу для расчёта государственной пошлины. Обычно, в нотариальной конторе оценивается кадастровая сумма и рыночная, а пошлина рассчитывается с наибольшей из них.

Если владелец у объекта недвижимости один, а продавцов несколько, то «виновником» нотариальной формы является продавец, и наоборот.

В случае, если стороны сделки затрудняются решить кто из них за что платит, тогда есть повод возложить необходимые затраты по оценке и оплате госпошлины на «виновника». Тогда стоимость оценки составит от 3 тыс. руб., а госпошлина с техническими работами – от 10 тыс. руб.

Если покупка нежилого помещения покупается с привлечением займа, то банк запрашивает объективную оценку недвижимого объекта. При таком раскладе, необходимые издержки несёт покупатель, потому как кредит оформляется на него.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Детали регистрации договора купли-продажи нежилого помещения

Для осуществления регистрационных действий в РосРеестре одной из сторон договора купли-продажи нежилого помещения подается заявление с приложением правоустанавливающих документов и доказательством уплаты государственной пошлины (квитанция). Далее в электронную базу данных Росреестра вносится запись о переходе прав собственности с описанием характеристик имущества, на договоре совершается отметка. С этого момента выписка из ЕГРН является единственным подтверждением прав на помещение.

Это эталон. Жизнь полна вариантами и обстоятельствами, которые Вам придётся учитывать, если не хотите оказаться у разбитого корыта. Например.

  • Наличие у продавца супруга автоматически означает, что собственность является совместной (если приобретена в браке, конечно), а значит, отсутствие письменного согласия в комплекте документов — серьезный риск для покупателя.
  • Участие в сделке детей и подростков свойственно более жилой недвижимости, но всякое бывает — не забываем про получение согласия органов опеки.
  • Подвалы и чердаки многоэтажек, находящиеся в долевой собственности, требуют особого внимания к волеизъявлению собственников.
  • Подача документов регистрирующему органу представителем потребует доверенности, оформленной в соответствии с требованиями закона.
  • И ещё тысяча и один случай.

Конечно же, регистратор наделён полномочиями по проверке документов и объекта недвижимости, включая право проводить экспертизы, делать запросы в архивы и иные организации и ведомства. Но неужели Вы хотите узнать о подлоге или «нечистой» истории помещения в момент регистрации?

Учтите, неожиданным сюрпризом в момент проведения регистрации заключённого договора купли-продажи помещения может стать информация:

  • об обременении залогом;
  • о неузаконенный реконструкци;
  • о незавершенном переводе помещения из жилого в нежилое;
  • о полном отсутствии сведений об объекте и его собственниках в ЕГРН (не стоит на кадастровом учете).

Кроме этих примеров, законодатель выделяет и другие, наличие которых является основанием для отказа в регистрации.

Обратите внимание. Требования законодателя к оформлению подобного рода договоров должны неукоснительно соблюдаться. В случае уклонения продавца или покупателя от подачи заявления для госрегистрации, суд обяжет не только выполнить регистрацию, но и возместить убытки, связанные с возникшей заминкой «пострадавшей” стороне.

Особенности сделки

Как только находится подходящее помещение, то начинается первичная работа с продавцом. Туда входит:

Выявление собственников, которых может быть один или несколько. Правильный вариант, это, когда помещение уже подобрано, заказать по нему выписку из Росреестра. Сведение, содержащиеся в ней дадут ответы на интересующие с практической точки зрения вопросы. Так как 100 % доверять продавцу при заключении сделки нельзя, то лучше будет ознакомиться с информацией по недвижимости предварительно. Заказать такую выписку может любое физлицо.

Главное, на что обратить внимание, так это на вид права:

  • собственность в единоличном владении или же имеет несколько владельцев;
  • собственность общая, совместной или же долевая.

Это выступает основополагающим фактом, так как от вида права на собственность зависит порядок проведения сделки.

Нужно подвергнуть подробному рассмотрению необходимую правоустанавливающую документацию, предоставляемую продавцом нежилого помещения. По ним определяется, по какому виду права собственности продавец владеет продаваемым нежилым помещением. К таким правоустанавливающим документальным актам относятся официальные бумаги, главными среди которых выступают:

  • договоры гражданско-правового характера,
  • свидетельство о праве на наследство,
  • судебное предписание.

Такое решение может быть апеллировано вышестоящим судебным органом.

Чем больше времени проходит с момента получения продавцом правоустанавливающего документа, тем надёжнее те данные, которые он подтверждает. Также необходимо ознакомится с выпиской, с отсутствием или наоборот наличием обременений и ограничений по собственности. В виде обременений могут выступать:

  • ипотечный договор,
  • аренда,
  • арест на право собственности, налагаемый судебным решением.

В том случае, если облагается любыми обременениями, то необходимо получить разъяснение продавца и обсудить с ним способы для их снятия.

У каждого собственника помещения есть технический план помещения или технический паспорт, если право собственности возникло сравнительно давно. Необходимо сравнить его с действительной планировкой помещения. При нахождении несоответствий собственник должен предоставить необходимую документацию, которая подтверждала бы, что собственность узаконена.

На регистратора надейся, но и сам не плошай

Аферистов в сфере продажи недвижимости вагон и маленькая тележка, а потому оплошать очень легко. Дабы предотвратить плачевные последствия, необходимо продумать все наперед. А для этого, как минимум, нужны соответствующие знания, а ещё лучше — реальный опыт.

Единственно верным решением будет сотрудничество с профессионалом в этой сфере. И нет, речь не о риелторе, а скорее о юристе, который в вопросах недвижимости ориентируется, как рыба в воде. К сожалению, про юриста вспоминают, когда ситуация заходит в тупик. А отправной точкой следует сделать саму идею покупки. Полное юридическое сопровождение сделки — это гарантия:

  • «чистоты» объекта и его истории;
  • проверка любого рода обременений и ограничений, наложенных на имущество, в том числе запрет на реконструкцию;
  • объяснение фантастически накрученных и заниженных цен.

Безопасность превыше всего. Заручитесь профессиональной поддержкой. Обратитесь к Земельному юристу.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *