Ошибки в договоре купли продажи квартиры после регистрации

Возможные ошибки в договоре купли-продажи недвижимости

Нередко в документах о сделке купли-продажи допускают ошибки участники этих сделок. Вот, что нужно делать, чтобы не допускать подобного.

Технические ошибки или неточности в описании квартиры

Главное в договоре о совершении купли-продажи (далее ДКП) – правильно указать требуемую информацию о жилой площади и личные данные. В случае если эти простые условия не будут соблюдены, договор автоматически будет признан недействительным. Чтобы избежать подобных неточностей, обязательно пишите в документе кадастровый номер жилплощади, он для каждого жилого помещения индивидуален.

Если во время регистрации в Росреестре в Вашем ДКП работник обнаружит ошибку, то регистрацию временно остановят и отдадут документ Вам обратно для корректировки. Любой документ, где обнаруживается ошибка или неточность, следует исправить и заново подписать, после чего отправить обратно в Росреестр.

Не указано о возможности передачи квартиры в залог

Существует вариант сделки, при котором недвижимость будет числиться у продавца в залоге до тех пор, пока покупатель не внесет всю сумму. Такой вид сделки считается рассрочкой, так как оплата разделяется на две части. То есть при заключении договора покупатель вносит аванс за продаваемую квартиру, после чего сделка регистрируется, и покупатель отдает вторую часть суммы продавцу. Чаще всего после того, как прошла регистрация в Росреестре, продавец получает оставшуюся часть денег через банковский счет или же из банковской ячейки.

В этом случае необходимо обязательно прописать в договоре, что квартира не отдается в залог. В противном случае она по умолчанию считается заложенной, и в ЕГРН вносится пометка не только о новом владельце помещения, но и указывается, что недвижимость останется в залоге у прежнего владельца, даже если он получает деньги сразу после совершения акта регистрации.

Если проигнорировать этот нюанс, придется дополнительно подавать в Росреестр документы о том, что залог погашен.

Чтобы избежать подобной процедуры, в документе добавьте следующую запись: «Обе стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ у продавца не возникает потребности в залоге данной квартиры».

Если Вы сделаете все как надо, отметка о квартире под залог уже указываться не будет, и в документах будет указан только новый владелец.

С какими ошибками в ДКП сталкивались лично Вы?

Ошибка в договоре купли продажи квартиры

Ошибки в договоре купли-продажи квартиры допускать нельзя. Конечно чаще всего это технические ошибки-опечатки, но даже из-за такой ошибки может быть приостановлена регистрация перехода права от Продавца к Покупателю.

Ошибки в договоре купли-продажи квартиры

Некоторые ошибки в документах допускают сами участники сделок с недвижимостью. Разбираемся в самых распространённых ошибках в документах на квартиры и как их избежать.

Неточное описание квартиры или технические ошибки

В договоре купли-продажи (ДКП) важно верно указать свои данные и информацию о квартире. Если объект недвижимости описан недостаточно чётко, договор могут признать незаключённым. Чтобы избежать таких проблем, указывайте кадастровый номер квартиры, он индивидуальный.

Если опечатку в ДКП заметит сотрудник Росреестра на регистрации, то её приостановят и дадут время на исправление. Договор или другой документ, в котором допущена ошибка, придётся переподписать и подать в Росреестр заново.

Отсутствие уточнения, что квартира не передаётся в залог, если деньги за неё продавец получает через банковскую ячейку или аккредитив после регистрации сделки

Часто оплату квартиры разбивают на две части: сначала покупатель вносит небольшой аванс, а после регистрации права собственности отдаёт оставшуюся сумму. Как правило, продавец забирает деньги из банковской ячейки или получает их через аккредитив после возвращения документов из Росреестра, где регистрируют сделку. Такое разделение оплаты на две части попадает под категорию рассрочки, и по закону квартира считается заложенной продавцу до момента полной оплаты.

Если в договоре отдельно не прописать, что квартиру не отдают в залог, то по умолчанию жильё будет считаться заложенным, и в ЕГРН внесут информацию не только о новом собственнике квартиры, но и о том, что она остаётся в залоге у продавца, хотя он получит деньги сразу после регистрации. Такой залог придётся снимать отдельно — для этого понадобится подать в Росреестр документы о погашении записи об ипотеке (то есть залога).

Чтобы не пришлось заниматься снятием залога, стоит указать в договоре такую формулировку:

«Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у продавца на недвижимое имущество не возникает».

В таком случае залога не будет, и Росреестр внесёт в ЕГРН только запись о новом собственнике квартиры.

  • Ошибки в договорах найма квартиры
  • Ошибки в договорах дарения квартиры
    _______________________________________________________

Ставьте лайк, если вам понравился материал и подписывайтесь на канал 🙂

Ошибки в договоре купли продажи квартиры после регистрации

Правоспособность любой имущественной сделки определяется составлением гражданско-правового соглашения (ст. 425 РФ). Что касается операций с квартирами и другой недвижимостью, то все условия прописываются в договоре купли-продажи (ДКП) (ст. 432 ГК РФ). Юридическая сила документа наступает после регистрации в Росреестре (ст. 131 ГК РФ). Но нередко в уже оформленном ДКП фиксируются различные ошибки, которые могут послужить основанием для расторжения соглашения или стать препятствием для последующего отчуждения недвижимости.

Возможные ошибки

Все неточности, которые встречаются в ДКП можно назвать случайными или злонамеренными. Во втором случае они совершаются в корыстных целях недобросовестными участниками сделки.

Наиболее распространенные ошибки:

  • Неверное указание анкетных и паспортных данных продавца и покупателя – опечатки в персональной информации могут стать основанием для оспаривания сделки. Получается, что договор заключался иным гражданином, а не собственником или сторонним лицом, а не фактическим покупателем.
  • Неправильное отображение данных об объекте недвижимости – адреса квартиры, площади, количества комнат и т.д.
  • Указание заниженной цены на жилплощадь – как правило, намеренная ошибка, которая используется для снижения суммы или неуплаты налогов в целом. В итоге продавец может получить меньшую сумму, чем реально стоит жилплощадь.
  • Отсутствие сведений о лицах, которые имеют право пользоваться квартирой даже после ее продажи – речь, прежде всего, идет о гражданах, отказавшихся принимать участие в приватизации в пользу других, но имеющих право на постоянное проживание.
  • Включение в содержание шаблонных условий, которые стороны не намерены выполнять или не включение важных нюансов сделки.

Последствия

Негативные последствия после регистрации ДКП возникают, как при неосознанных ошибках, так и при злонамеренных и сводятся к оспариванию сделки, потери права собственности или невозможности дальнейшего отчуждения имущества. В первом случае оспаривание законности операций происходит нечасто, кроме ситуаций, когда после регистрации появляются неучтенные наследники или скрытые собственники, о которых мог не знать даже продавец.

Во втором случае риск оспаривания ДКП более высокий. В результате судебного иска от заинтересованной стороны и при наличии достаточных оснований зарегистрированный договор может быть признан недействительным или ничтожным (ст. 166, 167 ГК РФ). В этом случае новый владелец теряет право собственности на купленную квартиру. Инициируют оспаривание продавцы или другие заинтересованные лица. Например, совладельцы жилплощади, неучтенные наследники, органы опеки, если договор заключался с участием несовершеннолетних или недееспособных лиц и т.д. Кроме этого договор может быть расторгнут в рамках ст. 450 ГК РФ, если одна из сторон не выполнила условия, прописанные в соглашении, или выполнила их ненадлежащим образом.

Если условия сделки не оспариваются, но в ДКП есть неточности или опечатки (например, указаны неправильные анкетные данные покупателя), то проблемы могут возникнуть у нового владельца, если он решит продать квартиру в дальнейшем. Сотрудники Росреестра вправе отказать в регистрации следующего перехода права собственности.

Как не допустить ошибок

Для избегания опечаток и неточностей, перед подписанием в документе нужно несколько раз перепроверить:

  • все условия;
  • стоимость квартиры и ее параметры;
  • способ расчета и момент получения денежных средств;
  • заверения продавца об отсутствии обременений;
  • правильность написания персональных и анкетных данных сторон;
  • согласие супруга/супруги на отчуждение имущества

Существенное условие сделки – цена недвижимости. Если она не указана, то договор считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). Стоимость определяется участвующими сторонами. В документе может прописываться как рыночная, так и кадастровая цена.

Кроме этого, при малейшем подозрении о праве на недвижимость со стороны третьих лиц или при наличии прописанного несовершеннолетнего в квартире, ДКП не следует подписывать, пока продавец не предоставит бумаги, подтверждающие, что он единственный собственник или до момента снятия с регистрации всех зарегистрированных граждан.

Как исправить

Исправить технические и некоторые незлонамеренные ошибки, допущенные в зарегистрированном ДКП можно посредством составления дополнительного соглашения.

Что это за документ

Дополнительный договор — это документ, который подготавливается сторонами сделки для внесения изменений в основной ДКП, зарегистрированный в Росреестре.

  • закрепления новых условий и внесения дополнений;
  • изменения положений, отраженных в ДКП;
  • аннулирования условий, внесенных в ДКП;
  • отмены действия документа полностью.

Сторонами могут быть покупатель, продавец или их законные представители.

Как правильно оформить

Перед составлением документа нужно оговорить с другой стороной, какие условия, и с какого времени будут изменены:

  • с момента заключения новых условий;
  • с момента заключения соглашение или другого момента — можно распространить действие новых условий назад во времени.

Инициатору важно определить, какой вариант для него более выгодный.

Дополнительное соглашение составляется в простой письменной форме и подписывается участвующими сторонами. Если основной ДКП заверялся у нотариуса, то изменения также подлежат нотариальному заверению (ст.163 ГК РФ).

Содержание должно содержать следующую информацию:

  1. Наименование – «Дополнительное соглашение к договору №___ от ____ г.
  2. Дату и место составления.
  3. Сведения об участниках.
  4. Указание пунктов или данных, которые следует изменить в ДКП.
  5. Указание, с какого момента начинают действовать изменения.
  6. Подписи сторон.

При необходимости, с помощью допсоглашения можно не только исправлять ошибки и изменять пункты, но и добавлять новые или исключать ненужные. Переписывать старую редакцию не обязательно. Достаточно сослаться на номер пункта в ДКП.

Нужна ли регистрация

Если сделка купли-продажи недвижимости прошла регистрацию, а в дополнительном соглашении отсутствуют положения, влияющие на наличие и объем права собственности, то его можно не регистрировать.

В остальных случаях договор вместе с прилагаемыми бумагами передается в Росреестр. Какие именно потребуются документы, зависит от конкретной ситуации.

Например, если неточности в адресе квартиры, нужно предоставить справку из БТИ. При опечатках в паспортных данных – копии страниц гражданского паспорта. В случае изменения способа оплаты, связанного с оформлением ипотеки – справку из банка о выдаче кредита и экземпляр кредитного договора.

Срок действия

Документ составляется в двух экземплярах, а при передаче в Росреестр – в трех. Допускается и нотариальное заверение. Юридическая сила наступает после подписания или регистрации. Дополнительное соглашение обладает правоустанавливающей силой, как и основное. Действует в течение всего срока, предусмотренного для ДКП и вместе с ним. Т.е. юр. сила утрачивается после перехода права собственности на жилплощадь другому владельцу.

Ошибки в свидетельстве о регистрации права собственности

Если техническая ошибка в ДКП не была замечена в процессе регистрации сделки, и Росреестр выдал свидетельство, в котором продублированы неверные данные, то заинтересованная сторона может обратиться с заявлением в регистрационный орган для исправления неточностей и получения нового документа.

Заявление подается в простой письменной форме, с указанием анкетных данных заявителя, номера свидетельства о регистрации и ДКП, а также другой необходимой информации. Обращение рассматривается в течение трех дней, после чего вносятся соответствующие изменения, о чем уведомляются заинтересованные стороны. Исправления допускаются, если такие действия не влекут за собой возникновение, прекращение или переход зарегистрированного права на недвижимость (ст. 61 ФЗ-218).

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Статья 61. Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости

1. Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее — техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *