Право собственности на здания и сооружения

Создание или изготовление новой вещи является распространенным первичным способом приобретения права собственности. Гражданским кодексом РФ установлено, что право собственности на здание, сооружение и другое вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. Следовательно, до тех пор, пока право на объект не зарегистрировано в установленном порядке, лицо, построившее объект не будет вправе распоряжаться данным объектом недвижимости и совершать в отношении него какие-либо гражданско-правовые сделки.

Особенности государственной регистрации прав на вновь созданный объект недвижимого имущества установлены ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон), в соответствии с которой право регистрируется на основании документов, подтверждающих факт создания указанного объекта.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Возведение объекта недвижимости, возможно только на специально отведенном для этих целей земельном участке, у застройщика должен быть документ о выделении земельного участка под строительство, договор аренды земельного участка или иной документ, подтверждающий право застройщика использовать земельный участок.

Документом, свидетельствующим о возникновении нового объекта капитального строительства, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Данный документ удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Этот документ выдается органом исполнительной власти или местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство объекта.

Таким образом, государственная регистрация права собственности на вновь созданные объекты недвижимости осуществляется на основании следующих документов:

а) документы, подтверждающие право собственности (или пользования) на земельный участок, предназначенный для создания объекта недвижимости;

б) документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимости:

— решение уполномоченного органа об утверждении акта о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта с приложением вышеуказанного акта (если объект недвижимости введен в эксплуатацию до 30.12.2004),

— выданное в установленном порядке разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (если объект недвижимости введен в эксплуатацию после 30.12.2004),

в) иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации.

По общему правилу, установленному Законом, государственная регистрация прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества носит заявительный характер. С заявлением о государственной регистрации права обращается лицо, которое приобретает право на постройку (либо его представитель по доверенности). К заявлению в обязательном порядке прилагается документ об уплате государственной пошлины за регистрацию права в соответствии со ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации.

Зачем регистрировать договор аренды

Гражданский кодекс, статья 651: договор аренды на срок от года подлежит регистрации

По закону договоры аренды со сроком больше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. Но нигде не прописаны сроки, в которые нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через год после заключения договора, и никто за это не оштрафует.

Но не стоит думать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности для арендатора и арендодателя. Если у них воникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, договор не поможет.

Третьи лица — это не кто-то абстрактный. Это новый собственник помещения, налоговая и лицензирующие органы. Если снять помещение по незарегистрированному договору:

налоговая не разрешит арендатору учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу при расчете налога на прибыль;

лицензирующий орган не выдаст лицензию на работу в чужом помещении. Не получится открыть салон красоты или магазин с алкогольным отделом.

Статья 617 ГК РФ: если договор зарегистрирован, он действует даже при смене сторон

Собственник может продать помещение или умереть. С юридической точки зрения для нового владельца — покупателя или наследника — незарегистрированный договор аренды не существует. Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.

Новый собственник может попросить арендатора съехать или предложить новый договор с другими условиями. Например, поднять цену в десять раз.

Предприниматель снял у государства склад на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, но не зарегистрировал его. Через три года это помещение выкупил другой предприниматель, который ничего не знал об арендаторе.

Новый собственник обратился в суд, чтобы освободить свое помещение. Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили.

История из информационного письма Высшего арбитражного суда

Не получится сказать новому владельцу или налоговой: «Мы не успели зарегистрировать договор». Это никого не волнует.

Как подать заявление на регистрацию договора

Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.

Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.

В МФЦ нужно взять оригиналы всех документов и одписанные договоры: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра. МФЦ можно выбрать любой, главное, чтобы отделение было в одном регионе с помещением.

Сервис для поиска отделения Росреестра с экстерриториальным приемом

Если помещение находится не в том районе, где арендатор и арендодатель, заявление подают в Росреестр. Например, арендатор из Москвы арендует помещение под кафе в Туле. Чтобы не ехать в Тулу, нужно выбрать отделение Росреестра, которое регистрирует сделки независимо от расположения помещения. На языке Росреестра это называется «отделение с экстерриториальным приемом».

Найти отделение можно на сайте Росреестра:

Подать заявление через сайт

Чтобы подать заявление через сайт Росреестра, арендодателю и арендатору нужны электронные подписи. Каждый должен подписать свои документы сам: воспользоваться одной подписью для обоих нельзя.

Первый шаг на сайте выглядит так:

Онлайн-сервис, на котором можно подать заявление

Дальше потребуется ввести информацию об объекте и заявителе, загрузить и подписать электронные версии или сканы документов.

Заявление и нотариально заверенные копии можно отправить через Почту России. Бумаги нужно пересылать ценным заказным письмом с описью вложений. Получатель — отделение Росреестра по району, где находится помещение, или центральное отделение.

Если подает заявление ветеран Великой Отечественной войны, инвалид I и II групп, сотрудник Росреестра приедет сам. Это бесплатно. Чтобы договориться о выездном приеме заявления, нужно подать заявку в Росреестр по телефону или электронной почте. Официальный запрос не нужен.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *