Риски при покупке квартиры в доме под реновацию

Программа реновации в Москве предполагает снос пятиэтажек и переселение людей в новые дома. Жильцы старых домов стали продавать недвижимость со значительным завышением цен. Это произошло из-за небывалого спроса. Купить квартиру под реновацию в Москве хотят многие.

В чём выгода от покупки такой недвижимости

Покупателей часто интересует вопрос: «Можно ли купить квартиру в ветхом доме?» По федеральному и региональному закону, покупать квартиры в сносимых по реновации хрущёвках в Москве разрешено. Многие считают это выгодным приобретением. Но не учитывают несколько важных фактов:

  • цены на вторичку в домах под снос в Москве возросли;
  • переселение произойдёт только после завершения строительства нового дома;
  • неизвестно, какой будет инфраструктура района новостройки.

Покупая жилое помещение в доме под реновацию в Москве, придётся заплатить на 20-25% больше, чем в обычном старом здании.

На самом деле купить квартиру в доме под реновацию выгодно, потому что:

  • вы поменяете старую квартиру на элитную в новостройке;
  • она будет соответствовать современным нормам;
  • себестоимость ее будет выше.

Недостаток сделки один: переезд состоится после сдачи нового дома. Сколько времени уйдёт на ожидание – неизвестно.

Алгоритм действий

Приобретение квартиры в доме под снос в Москве производится соответственно статьям 549–558 Гражданского кодекса. Перед совершением покупки познакомьтесь с тонкостями:

  • выясните в градостроительном комитете, включён ли дом в программу реновации;
  • нет ли соглашения продавца с администрацией о предоставлении жилого помещения взамен имеющегося, не была ли выплачена компенсация за квартиру;
  • не наложено ли на жильё обременений судом или по ипотеке;
  • продавец должен подтвердить право собственности Свидетельством или выпиской из ЕГРН.

После выяснения перечисленных факторов можно приступать к сделке.

  1. Составляется договор купли-продажи. Подробно описываются тонкости сделки. Указывается, что жильё относится к сносимому и расселяемому фонду.
  2. Оформляется передача денег составлением документов или по безналичному расчёту. Платёжные документы банка, подтверждающие перечисление, являются распиской. Покупатель и продавец ставят на поручении подписи.
  3. Подписывается передаточный акт квартиры и мебели, если это оговорено раньше. В него вносятся предметы, имеющиеся в квартире.
  4. Право собственности регистрируется в Росреестре. Вносятся изменения в Единый государственный реестр недвижимости. Покупатель получает выписку о праве собственности, продавец – выписку о том, что с него это право снято, с указанием документа.

После оформления права собственности на жилплощадь покупатель может обратиться в администрацию района Москвы для заключения соглашения об обмене жилья.

Как защитить себя при покупке?

Чтобы не потерять деньги в сделках с квартирами под реновацию, нужно учитывать определенные ограничения:

  • проверить, не заключил ли собственник договор на передачу своей квартиры местным властям;
  • выяснить, было или нет оформлено соглашение на выкуп квартиры;
  • узнать, нет ли решения судебной инстанции о выселении владельца в принудительном порядке (если он отказался переезжать по реновации и при этом не согласился на денежную компенсацию);
  • убедиться, что имущество принадлежит владельцу на праве собственности (оно может быть на балансе муниципалитета, а человек проживает по договору социального найма);
  • проверить, не наложено ли на жилье обременение (банком или судом).

Правила сделок с недвижимостью на вторичном рынке

При покупке «вторички» нужно учесть следующие детали:

  1. Проверить паспорт собственника и все документы на квартиру: принадлежит ли она ему на законных основаниях.
  2. Проверить всех прописанных. Для этого следует запросить выписку из домовой книги. Несовершеннолетних лучше выписать до того, как выходить на сделку.
  3. Проверит технический паспорт объекта. Сверить по нему, не было ли перепланировок. Если были, то на них должно иметься разрешение.
  4. Перед заключением договора нужно согласовать точную сумму, способ передачи денег и отразить это в договоре.

Для оплаты надежнее всего воспользоваться услугами банка и арендовать там ячейку, через которую деньги будут переданы. Или другой вариант – открыть аккредитив.

Передавать ключи следует после того, как будут получены документы на нового собственника. Во время приемки покупатель должен проверить, соответствует ли объект всем указанным в договоре описаниям. После этого подписать акт приема-передачи, и получить ключи от старого хозяина.

Чтобы не быть обманутым при сделке купли-продажи, внимательно изучайте документы, а в спорных ситуациях обращайтесь за помощью к жилищному юристу.

Чего опасаться?

Если вы решили купить жильё в доме под реновацию, помните, что программа еще будет корректироваться, а значит, и существенные ее условия могут поменяться как в лучшую, так и в худшую сторону.

В первую очередь покупатель рискует потерять значительное количество времени, которое уйдет на расселение жильцов. Этому способствуют следующие факторы:

  • постоянная корректировка, изменение планов градостроительства;
  • меняющиеся сроки сноса дома;
  • бюрократические особенности оформления документов.

Инвестору, планирующему заработать на выгодной сделке, нужно помнить, что реальная прибыль от реализации жилья в новостройке может не покрыть все понесенные к тому времени издержки. В частности, затраты на ремонт при переселении не компенсируются.

При покупке недвижимости для личных целей, например, для будущего заселения семьи, обязательно учитывайте следующее. Квартира, полученная взамен старой, может оказаться в неудобном районе. В условиях мегаполиса этот момент иногда является решающим. Хоть на словах чиновники и гарантируют предоставление жилья в том же районе, такие гарантии пока не закреплены ни в одном нормативном акте.

Наконец, наиболее существенный риск покупателя – остаться и без жилья, и без денег. Вероятность такого исхода событий минимальная, однако помните, что в настоящее время механизм защиты действующих собственников и потенциальных покупателей такого жилья отсутствует.

Не имеет значения, сколько текущий собственник владел квартирой. Он в любом случае получает право на получение нового жилья по программе реновации.

Причины покупки квартиры под снос

Мотивами граждан, приобретающих предназначенное для ликвидации жилье, служат:

  • низкая стоимость;
  • возможность жить в районе с развитой инфраструктурой (часто — в центре города);
  • улучшение жилищных условий — новые квартиры выделяются согласно норме площади на человека;
  • перспектива сдачи квадратных метров в аренду для получения пассивного дохода;
  • выгодное вложение денег, поскольку стоимость недвижимости (в том числе аварийной) постоянно растет.

Преимущества такой покупки достаточно сомнительные. Ожидаемая прибыль может не покрыть понесенные издержки, процесс выдачи альтернативного жилья часто затягивается на неопределенный срок, в течение которого предстоит проживать в непригодном для этого здании.

Какие существуют риски для покупателя

Риски при покупке жилья в доме под снос:

  1. Затраты на ремонт не компенсируются при переселении.
  2. Дом могут исключить из программы реновации.
  3. При подписании договора о возмещении стоимости квартиры срок получения и размер компенсации неизвестны.
  4. Обременения, перепланировка, регистрация кого-то постороннего усложняют или делают невозможным передачу прав собственности.
  5. Указание срока регистрации собственника в квартире для получения новой.
  6. При покупке жилплощади в доме под снос в Москве использовать материнский капитал нельзя.
  7. Иногда местная администрация отказывает новому хозяину в прописке. Запрет распространяется на приватизацию жилища в аварийном состоянии. Решение можно обжаловать в суде.

Рисков оказаться без денег и без собственной крыши над головой много, нужно быть предельно осторожным.

Цены на квартиры в доме под снос

По программе реновации в Москве планируется построить миллионы квадратных метров жилой площади. Снесут ветхие и старые пятиэтажки, построенные в прошлом веке. Покупать квартиру в таком доме выгодно – со временем семья переедет в современное, удобное жильё. Цены в доме под снос:

  • купить 1 комнатную квартиру площадью 29–33 м2 вы сможете по цене от 3 млн 100 тыс. до 4 млн 500 тыс. руб.;
  • купить 2 комнатную квартиру площадью 46–48 м2 можно от 6 млн 250 тыс. до 7 млн 500 тыс. руб. Цены в престижных районах Москвы на вторичку значительно выше. Например, в Останкино купить комнату размером 35 м2 в доме под реновацию можно за 12,5 млн руб. 3-х комнатный вариант в строящемся в этом районе комплексе будет стоить столько же.

На цену квартиры влияет состояние жилого помещения и здания, транспортная связь с центром. Квартира будет недорогой, если она расположена неудобно и находится в аварийном состоянии.

Приобретение недвижимости при участии посредника будет дороже, лучше иметь дело с хозяином.

Купив комнату в коммуналке, в новостройке вы получите студию.

Дадут ли ипотеку на квартиру в доме под реновацию

Не все кредитные организации готовы оформить ипотечное кредитование на старое жильё. Получить кредит бывает трудно.

Если владелец получил от банка средства раньше, не зная, что дом попал в программу реновации и будет снесён, судьба договора решается Федеральным законом «Об ипотеке», принятым 16. 07. 1998, № 102-ФЗ. В нем говорится, что включение дома в программу реновации не влияет на обязательства между заёмщиком и банком. Соглашения и правоотношения не изменяются. Меняется предмет залога, им становится новая квартира. Переоформление происходит автоматически и проводится регистратором Росреестра. При невыплате кредита заёмщиком банк накладывает взыскание на полученную недвижимость.

Сбербанк выдаёт ипотечные займы на покупку квартир в хрущёвках под снос в Москве. Он сотрудничает с собственниками и переселенцами из домов, попавших в программу реновации на льготных условиях.

Перед приобретением квартиры в доме под снос в Москве нужно убедиться, что она подходит под ипотеку.

Важно расположение недвижимости, которую заёмщик закладывает банку. Ограничения касаются неблагополучных районов и пригорода.

Многие кредиторы пользуются целым списком таких ограничений:

  • квартира не может располагаться в частных и двухэтажных домах;
  • здание не должно быть ветхим и быть снесено;
  • общежития, гостиницы, малосемейки не кредитуются;
  • панельные и блочные пятиэтажки, которые входят в программу реновации в Москве, редко принимаются в залог;
  • если дом входит в программу реконструкции с отселением, получить ипотеку будет проблематично;
  • расположение жилого помещения тоже играет роль: последний или первый этаж, цоколь или подвал оказывают негативное влияние;
  • наличие асфальтированного подъезда к дому.

Возраст постройки имеет значение. Он не должен превышать 70% срока службы по паспорту. Поэтому на покупку жилой площади в здании, возведённом до 1970 года, ипотеку, скорее всего, не дадут.

Приняв решение приобрести квартиру в доме с опасной конструкцией, знайте – ипотеку вам не дадут. В это понятие включены здания с деревянными, горючими перекрытиями или способными сгнить. Газовые колонки, установленные в доме, вносят его в список неподходящих под кредитование.

Внутренняя комплектация приобретаемого помещения должна отвечать требованиям банков:

  • холодная и горячая вода;
  • сантехнические и кухонные приспособления;
  • отопление;
  • батареи или другие приборы для обогрева каждой комнаты;
  • застеклённые окна;
  • входные и межкомнатные двери;
  • покрытия на стенах, потолке, полу соответствуют техническому паспорту.

Требования к объекту ипотеки проверяются два раза. Первый раз покупателем, второй – специалистом банка.

Банки охотнее дают ипотеку, если квартира куплена у собственника.

Чтобы не быть обманутым при купле-продаже, внимательно изучайте документы, пользуйтесь услугами юриста. Если в коммунальной или однокомнатной квартире была проведена перепланировка, переустройство, нужно документальное подтверждение из БТИ. Без него ипотечный кредит не оформить.

Переселенцы получат жилплощадь в Москве в новых монолитных домах, в районах с развитой инфраструктурой. Планировка предусматривает раздельные комнаты. Стоимость такого жилья не сравнить с ценами вторичного рынка. Купить квартиру в доме, который собираются снести, и через какое-то время стать владельцем элитного жилплощади в Москве – заманчивая идея. На пути её воплощения в жизнь много подводных камней. Главное – будьте осторожны, чтобы не потерять то, что есть.

Продажа квартир в пятиэтажках под реновацию

При продаже жилья в доме, попадающем в программу расселения, следует соблюдать некоторые юридические нюансы.

Можно ли продать квартиру под снос?

Продать жилье в аварийном доме может только собственник, назначив при этом цену за него самостоятельно. Есть условие – он должен в обязательном порядке уведомить покупателя о статусе дома. В противном случае суд может признать подобную сделку недействительной.

Важно! Переоформить квартиру не получится, если собственник уже подписал соглашение на изъятие объекта недвижимости, либо есть договор с местными властями о выкупе жилья.

Почему продают эти квартиры?

Срок предоставления новой жилплощади не всегда известен точно, и некоторым не хочется ждать «у моря погоды». Может сложиться так, что квартирный вопрос нужно решить срочно, например, при разделе имущества после развода. А иногда люди хотят переехать жить в другой округ или город, тогда им нет смысла ждать расселения. В таких случаях продажа квартиры – хороший вариант решения жилищных проблем.

Какие квартиры дают по программе?

По реновации москвичам, проживающим в сносимом доме, дадут взамен равнозначное жилье. Это значит, что количество комнат и квадратных метров жилой площади должно быть не меньше, чем у них сейчас в квартире. Участники могут получить и большую жилплощадь, но при этом необходимо заплатить за дополнительные метры. Или наоборот, выбрать квартиру с меньшим количеством комнат и получить денежную компенсацию.

По данным опроса, проведенного на нашем сайте, 80% переезжающих из хрущевок планируют докупить квадратные метры, чтобы увеличить метраж квартиры. 32% будут точно расширяться минимум на одну комнату.

2/3 из них считают это вложение выгодным благодаря 10% скидке, у 1/3 опрошенных это вынужденная мера из-за пополнения в семье. Подробно об этом мы рассказали в статье: докупка площади по реновации.

Можно ли получить отдельную квартиру вместо доли?

Если гражданин не единственный собственник в расселяемой квартире, то возможны два варианта:

  • он является долевым собственником;
  • он проживает в коммунальной квартире.

В первом случае по условиям программы он может претендовать также лишь на долю. Но при этом площадь на человека в реновационной квартире будет не менее 18 кв. м.

Если же человек проживает в коммуналке, которая расселяется по реновации, то каждому жильцу предоставляется отдельная квартира, минимальной площадью 25 кв. м.

Можно ли получить 2 квартиры вместо одной?

Эта возможность предусмотрена. Ей могут воспользоваться семьи, которые не имеют отдельного жилья. По закону им полагается не меньшее количество метров, чем они владеют в данный момент. Например, две семьи проживают в трехкомнатной квартире и желают разъехаться. По программе они могут получить однокомнатную и двухкомнатную квартиры, т. е. общее количество комнат останется таким же. Есть возможность получить и две однушки с компенсацией. При желании можно переехать в две двушки, но при этом сделать доплату за увеличение площади.

Оплата

Оплатить квартиру, купленную в доме под реновацию, можно разными способами:

  • наличными, о чем продавец выдает покупателю расписку;
  • безналичным переводом на счет продавца;
  • с помощью аккредитива или счета эскроу;
  • через депозит нотариуса.

Можно расплатиться и кредитными средствами:

  • кредитом под залог уже имеющейся недвижимости;
  • средствами потребительского кредита без обеспечения, если не хватает незначительной части суммы;
  • некоторые банки даже готовы предоставить ипотеку под такое жилье. Условия ипотечного кредита нужно уточнять в конкретном банке.

Точно не получится рассчитаться средствами материнского капитала и государственного жилищного сертификата.

ФНС разъяснила, когда не надо платить НДФЛ при продаже новой квартиры, полученной по программе реновации.

В своем ведомство напоминает, что доходы граждан от продажи недвижимого имущества освобождаются от НДФЛ, если такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального срока владения и более.

Минимальный срок владения составляет три года, если имущество получено в наследство или в подарок от членов семьи или близких родственников, приватизации, ренты (по договору пожизненного содержания с иждивением). Трехлетний срок владения также устанавливается для продаваемой жилой недвижимости, если у налогоплательщика нет в собственности другого жилья или оно приобретено в течение 90 календарных дней (последнее положение введено с 2020 года).

Во всех иных случаях минимальный срок владения недвижимостью для целей освобождения от НДФЛ составляет пять лет.

При этом при продаже новой квартиры, полученной в рамках реновации, в срок ее владения засчитывается срок владения старой квартирой. Данная норма применяется к доходам от продажи квартиры или доли (долей) в ней, полученной по программе реновации, с 1 августа 2017 года.

Как отмечает ФНС, ранее такую же позицию выразил Минфина в письме от 08.04.2019 № 03-04-05/24683.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *