Статья 42 ЖК РФ. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Комментарий к Ст. 42 Жилищного кодекса РФ

1. «Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты» означает установление (идеальной) доли общей собственности, приходящейся на жилую площадь конкретной жилой комнаты собственника, т.е. сколько, например, приходится кв. м общей площади (коридора, кухни и т.д.) на площадь жилья комнаты собственника.

Допустим, размер общего имущества (места общего пользования, исчисленные в кв. м) составляет 80 кв. м, а размер одной жилой комнаты собственника 20 кв. м; тогда доля этого собственника составит 20/80 (в этих случаях дроби не сокращаются), или 4 кв. м.

Если таких комнат три (тех же размеров), тогда доля составит: 20/80 x 3 = 60/80 с учетом количества квартир в таком доме.

2. При определении доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (лестничные площадки, лифты, подвальные помещения и др.) необходимо исходить из сумм общих площадей квартир в этом доме. Для этого:

во-первых, устанавливается доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире применительно к общей площади жилья конкретной квартиры. По приведенному примеру доля составляет 20/80, а на 3 комнаты 60/80 (с учетом количества квартир в доме);

во-вторых, если таких квартир 10 (с такими же количествами комнат и размеров), тогда общая доля в общей собственности по всем квартирам составит 600/80;

в-третьих, определяются размеры общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Например, общее имущество равно 1200 кв. м;

в-четвертых, доля 600/80 устанавливается применительно к показателю 1200 кв. м, т.е. 600/(80 x 1200).

3, 4. При переходе права собственности на комнаты в коммунальной квартире новому собственнику в коммунальной квартире к этому собственнику переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире. Поэтому доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты следует судьбе права собственности на эту комнату, т.е. где и как, относительно кого, по каким законным сделкам возникает право собственности на жилую комнату, так и неизбежно в соответствующей идеальной доле переходит приобретателю право собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять в натуре выдел своей доли в праве общей собственности на общее имущество как в данной квартире, так и в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Связан с этим и запрет на отчуждение своей доли в праве общей собственности, совершения иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности.

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники других комнат этой коммунальной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец — собственник комнаты обязан известить в письменной форме собственников других комнат о намерении продать свою комнату с указанием цены и других условий. Если собственники других комнат откажутся от покупки или не приобретут комнату в течение одного месяца, продавец вправе продать свою комнату любому лицу.

При продаже комнаты с нарушением преимущественного права покупки любой из собственников других комнат имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). Заключенный договор с другим лицом признается незаконным и расторгается.

Комментарий к Ст. 42 ЖК РФ

1. Аналогично доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома в комментируемой статье устанавливается и наличие доли в праве общей собственности каждого собственника изолированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве на общее имущество в данной квартире. Эта доля пропорциональна размеру принадлежащего собственнику на праве собственности жилого помещения в квартире. Исходя из размера доли в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире, собственники жилых помещений в такой квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (см. комментарий к ст. 43 ЖК).

2. Настоящий Кодекс устанавливает такую же конструкцию перехода права собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество является неотъемлемой частью помещения и всегда следует судьбе права собственности на него. При смене собственника помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме у нового собственника помещения всегда равна доле предшествующего собственника этого помещения.

Собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире также имеет долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме у собственника изолированного жилого помещения в коммунальной квартире пропорциональна размеру принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения и размеру общего имущества коммунальной квартиры в соответствии с его долей в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

4. Аналогично правилам в отношении общего имущества многоквартирного дома и долей в праве общей собственности на него должны применяться правила и для общего имущества коммунальной квартиры и доли в праве общей собственности на нее. Это обусловлено назначением и специфической особенностью объектов, являющихся общими для жильцов коммунальной квартиры.

5. При продаже изолированного жилого помещения в коммунальной квартире остальные собственники жилых помещений в этой квартире имеют право преимущественной покупки в порядке и на условиях, которые предусмотрены ГК РФ. Гражданский кодекс устанавливает только один случай осуществления права преимущественной покупки — это приобретение доли в праве общей собственности другими участниками долевой собственности (ст. 250). Но в данном случае было бы лучше, если бы в комментируемой статье порядок и условия продажи изолированных жилых помещений в коммунальной квартире были расписаны.

5. Применяя аналогию ст. 250 ГК РФ, собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире обязан известить в письменной форме остальных собственников изолированных жилых помещений в этой квартире о своем намерении продать принадлежащее ему на праве собственности помещение с указанием цены и других условий, на которых продает его. Если остальные собственники жилых помещений в квартире откажутся от покупки или не приобретут продаваемое жилое помещение в течение месяца со дня извещения, то собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире вправе продать его любому лицу.

При продаже жилого помещения в коммунальной квартире с нарушением преимущественного права покупки любой другой собственник жилого помещения в данной квартире имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По аналогии со ст. 255 ГК РФ в случае наложения взыскания на изолированное жилое помещение в коммунальной квартире кредитор вправе требовать продажи должником этого жилого помещения остальным собственникам жилых помещений в этой квартире по цене, соразмерной рыночной стоимости данного жилого помещения, с обращением вырученных от продажи средств в счет погашения долга.

В случае отказа остальных собственников жилых помещений в коммунальной квартире от приобретения жилого помещения должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на жилое помещение должника путем продажи этой доли с публичных торгов.

Комментарий к статье 42 ЖК РФ

1. Доля собственника комнаты (комнат) в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры определяется пропорционально общей площади комнаты (комнат). Расчет общей площади комнаты: площадь вспомогательных помещений делится на число комнат в коммунальной квартире. Приходящаяся на комнату часть вспомогательных помещений и жилая площадь комнаты дает (в сумме) общую площадь комнаты. Эта площадь — основа определения доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире — пропорционально общей площади комнаты.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире является неотъемлемой частью комнаты и всегда следует судьбе права собственности на нее. При смене собственника комнаты доля нового собственника в праве общей собственности равна доле предшествующего собственника.

Собственник комнаты в коммунальной квартире лишен возможности выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры и ее отчуждения отдельно от отчуждения комнаты.

3. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки этой комнаты в порядке и на условиях, установленных Гражданским кодексом РФ.

Порядок продажи доли таков: продавец обязан письменно известить собственников всех остальных комнат в этой квартире о намерении продать свою комнату, указав цену и другие условия, на которых она продается. Любой из остальных собственников вправе купить ее на этих условиях в течение месяца; в противном случае собственник вправе продать свою комнату любому лицу (ст. 250 ГК РФ).

Если продавец нарушает преимущественное право собственников других комнат, любой из них может в течение 3 месяцев требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Для этого необходимо обратиться в суд.

Другой комментарий к статье 42 ЖК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает схему определения долей в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире и ограничения, налагаемые на обладателей этих долей в части натурализации и отчуждения последних.

В части 1 содержится формула определения доли собственника комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на помещения в данной квартире, обслуживающие более одной комнаты. Указанная формула носит характер императивного правила и не может быть изменена соглашением собственников комнат.

2. Часть 2 коммент. ст. содержит правило определения доли собственника комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество всего многоквартирного дома. Эту долю законодатель соотносит не только с общей площадью принадлежащей собственнику комнаты, но и приплюсовывает к ней условную часть площади общих помещений в коммунальной квартире, приходящуюся на указанного собственника.

3. Часть 3 коммент. ст. содержит норму, определяющую юридическую судьбу доли собственника комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество (помещения, обслуживающие более одной комнаты) в данной квартире. Очевидно, хотя законодатель прямо об этом и не говорит, что доля собственника комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором расположена данная комната, также следует судьбе права собственности на указанную комнату.

4. В части 4 установлено правило о равенстве долей в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире нового и предшествующего собственника комнаты. Исходя из общего смысла нормы коммент. части в сочетании с ч. 2 коммент. ст. и ч. 3 ст. 37 коммент. закона при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля нового собственника этой комнаты в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором расположена данная квартира, равна доле в праве общей собственности на указанное имущество предшествующего собственника комнаты.

5. Норма ч. 5 коммент. ст. перекликается с правилом ч. 4 ст. 37 коммент. закона (см. коммент. к ч. 4 ст. 37). Ограничения, устанавливаемые законодателем в отношении выдела доли в натуре и ее отчуждения, должны распространяться и на долю собственника комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

6. В части 6 закреплена норма, дозволяющая собственникам комнат в коммунальной квартире требовать для себя преимуществ при покупке отчуждаемого в данной квартире жилого помещения. Подобного рода преимущества возникают у потенциальных приобретателей вследствие того, что в состав отчуждаемого объекта входит и доля в праве общей собственности на помещения, обслуживающие более одной комнаты. Продажа доли в праве в целях обеспечения интересов собственников и нерасширения их субъектного состава должна осуществляться с соблюдением правил, установленных ст. 250 ГК РФ. Поскольку доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире в качестве самостоятельного объекта отчуждению не подлежит, законодатель во главу угла ставит ее судьбу, а следовательно, и ограничивает волю желающего продать эту комнату без каких-либо привходящих обстоятельств, обусловленных приоритетными интересами других сособственников.

Существо преимущественного права покупки состоит в том, что собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное по сравнению с посторонними лицами право покупки продаваемой комнаты по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи указанной комнаты с публичных торгов. Собственник продаваемой комнаты обязан известить в письменной форме собственников других комнат в данной коммунальной квартире о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если собственники других комнат откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою комнату любому лицу. Если комната продается кому-либо из числа собственников комнат в данной коммунальной квартире, преимущественного права покупки у остальных собственников комнат не возникает.

При продаже комнаты с нарушением преимущественного права покупки любой собственник комнаты в данной коммунальной квартире имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *