Зарубежные метры: где лучше покупать квартиру для сдачи в аренду

Для того, чтобы покупка зарубежной недвижимости приносила регулярный доход от сдачи в аренду, необходимо ее совершать в странах, где чаще всего предпочитают отдыхать русскоязычные туристы – обычно речь идет о приморских курортах Испании, Болгарии, Турции, Черногории, Греции, но не меньше востребованы Франция, Италия и даже европейские страны без моря – Австрия, Чехия, Венгрия и т.д.

Нужно ли платить налоги на недвижимость за рубежом?

Власти любого государства отвечают на этот вопрос однозначно: нужно. Однако прежде всего, нужно определить, налоговым резидентом какой страны вы являетесь. От этого и будут зависеть ваши налоговые обязательства. Резидентство наступает при проживании в стране более 183 дней в году. Это общее правило для большинства стран. То есть если вы живете за рубежом более указанного срока, то автоматически попадаете в налоговое поле страны. Список и суммы налогов вам рассчитывают в местном муниципалитете.

Если же вы купили недвижимость в Европе или на Карибах, но продолжаете жить в России более 183 дней в году, то обязаны платить налоги по российскому законодательству как налоговый резидент.

Налоги при покупке недвижимости в ипотеку

Российский закон не запрещает вам приобретать недвижимость за рубежом с использованием кредитов, ипотечных займов. Однако если кредитная ставка будет ниже 9% годовых (а в Европе и на Карибах она может составлять 2-3%) или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, то вы заплатите налог на материальную выгоду. Он высчитывается с разницы между процентами.

В этом случае вы экономите на процентной ставке, то есть получаете доход. Налогообложение материальной выгоды составляет 35% НДФЛ. То есть если вы взяли за рубежом кредит на покупку недвижимости под 3% годовых, то налогообложению подлежат 9% – 3% = 6% вашей выгоды. С деталями можно ознакомиться в статье 212 Налогового кодекса РФ.

Ограничения по продолжительности

В любой стране на законодательном уровне существует множество нюансов, которые важно узнать перед тем, как будет совершена покупка жилья с целью сдачи в аренду. В Испании законодательство в каждом регионе страны может значительно отличаться. В популярной у туристов со всего мира Барселоне несколько лет назад полностью приостановили выдачу лицензий на сдачу туристических апартаментов в аренду.

А во Франции в туристическую аренду можно сдавать квартиру только 120 дней в году, но не больше. В некоторых европейских городах уже действуют законы, которые запрещают владельцам квартир сдавать недвижимость на еще более ограниченный срок: теперь в Лондоне можно сдавать квартиру только на 90 дней в году, а в Амстердаме — на 60 дней.

В Праге подобный закон пока только находится на рассмотрении, но в чешской столице срок аренды также могут сократить до 90–120 дней в году. В правительстве Латвии также начато продвижение поправок к закону о туризме, который затрагивает размещение жилья для сдачи в аренду на сайтах Airbnb, Booking, в связи с чем такие объекты официально признают наравне с гостиницами «местами ночлега туристов», а к таким местам предъявляется перечень определенных требований. А в Австрии сегодня — в частности в Вене в домах довоенного времени — стоимость аренды уже регламентируется законодательно.

С каждым очередным обесцениванием рубля закрадывается крамольная мысль: а не вложить ли деньги за границей? Раз у нас в стране «все плохо», то на Западе должно быть уж точно не хуже. И первое, куда хочется слить свои кровные, это жилые метры. Заманчиво владеть своей квартирой за рубежом, позволяющей в любой момент приезжать за границу как к себе домой. А если сделать так, чтобы квартира сама себя окупала, то ее покупка выглядит беспроигрышным вариантом. Так ли это на самом деле, давайте посмотрим на примере одной из самых доступных квартир в городе Ницца, на Лазурном побережье Франции.

Итак, самая доступная из квартир — это студия площадью 30 квадратных метров и ценой 130 000 евро. Долгосрочная аренда такой студии будет в районе 600 евро в месяц. Сезонная, в период с июня по август, примерно 600 евро в неделю.

Все сделки с недвижимостью во Франции проходят через нотариуса, который является юристом, «банковской ячейкой» и регистрационной палатой в одном лице. Работа нотариуса и регистрационный сбор, оплачиваемый через нотариуса, прибавят к цене квартиры еще примерно 7% или в нашем случае 9 100 евро (130 000 × 0,07).

Комиссию агентства (7–8% для подобной квартиры) учитывать не будем, так как она уже входит в стоимость недвижимости (130 000 евро) и ее оплачивает продавец.

Для покупки квартиры весьма заманчиво воспользоваться ипотечным кредитом, ведь ставки по нему не более 3% годовых. Так как мы пытаемся увидеть общую картину, давайте рассмотрим вариант покупки квартиры с использованием ипотеки и без нее.

Как подсчитать?

Годовая доходность рассчитывается как отношение годового дохода от аренды к общей сумме вложений. Важно обратить внимание не на стоимость квартиры, а на общую сумму затрат на ее приобретение. А это и ремонт, мебель, оформление, вознаграждение риелторам.

Поэтому для вычисления доходности необходимо знать:

  • А) общую сумму вложений;
  • Б) размер годовой аренды;
  • В) ежегодные расходы на обслуживание недвижимости (разовые и ежемесячные).

Размер годовой аренды рассчитывается путем умножения ежемесячной платы на 12. Это планируемый доход. По итогам года сумма может быть другой, ведь можно сдать за меньшую стоимость аренды, чем планировалось либо повысить, возможно, какое-то время квартира будет пустовать в ожидании жильцов. Поэтому доходность можно подсчитать планируемую и реальную уже по итогам года.

К разовым ежегодным расходам можно отнести налог на недвижимость или оплату домофона сразу на год. Ежемесячные расходы на обслуживание недвижимости учитываются только те, которые платит собственник. Рассмотрим на примере квартиры. Например, это взносы на капитальный ремонт. Если квартиранты оплачивают потребляемые ресурсы по счетчикам, а остальные услуги ЖКХ оплачивает собственник (содержание жилья, отопление, домофон), то их также нужно включить. Если квартиранты полностью оплачивают коммунальные услуги, то платежи не учитываются. Зато можно включить расходы на мелкий ремонт или покупку какой-то мебели или техники в квартиру.

Формула расчета доходности

Расчет годовой доходности рассчитывается по формуле (Б-В)/А*100%. Получаем процент доходности от сдаваемой в аренду недвижимости. Важно отметить, что здесь не учитывается рост стоимости собственности. Чтобы рассчитать реальную доходность с учетом роста цен, нужно знать, насколько изменилась стоимость. Эту разницу нужно прибавить к годовой аренде, а затем провести вычисление по формуле. Если цены упали, то разницу отнять.

Годовая процентная доходность

Если говорить о сдаче квартир в аренду, то планируемая доходность в среднем составляет 10–12% годовых. В реальности, с учетом расходов, она может составить и 7–8% годовых. Поэтому ее нельзя назвать высокодоходным видом инвестирования, зато относительно безопасным – да. Независимо от ситуации в экономике, у вас всегда останется собственность, стоимость которой хоть и колеблется, но постепенно неуклонно растет. С другой стороны, такая инвестиция крайне неликвидна. Если срочно потребуются деньги, ее будет трудно быстро продать либо придется сильно уступить в цене и потерять часть денег.

Прогноз убытков

Может получиться так, что доходность выйдет отрицательной. В этом случае констатируется убыток, то есть полученный доход не покрыл произведенных расходов. В этом случае стоит разобраться в причине. Возможно, в каком-то месяце были крупные расходы, например, остекление балкона, монтаж пластиковых окон, замена труб и т. д. А возможно, была просто недолгая аренда, и она не покрывает ежемесячных расходов, в этом случае стоит подумать о повышении цены.

Александр Белов

Добавьте источник АН BFS в избранное Google Новости. Что дальше? Будет интереснее!

Почему инвестиции в недвижимость в Москве больше не выгодны

Инвестиции в недвижимость хорошо знакомы состоятельным россиянам. С 1992 по 2014 цены на московские квадратные метры выросли в 25 раз: с $200-300 в 1991 году до почти $5000 в 2014.

Самыми выгодными и относительно простыми были вложения на этапе котлована, для которых требовалось только подобрать надежного застройщика и отдать деньги.

В условиях высокого спроса, как со стороны москвичей, так и жителей регионов, не требовалось предпринимать дополнительных усилий. Подорожавшую недвижимость не сдавали в аренду, а продавали и покупали новую. Риски недостроя, конечно, были, но это мало кого останавливало. Следом росли цены и в регионах.

В 2014 году ситуация в корне изменилась.

Падение рубля повлекло за собой рост цен. За 2014 год цена квадратного метра выросла почти на 40 тысяч рублей, но россиян это не останавливало. Они покупали квадратные метры, чтобы спасти рублевые накопления. Затем цены снова стали падать.

На начало 2019 года наметившийся рост отстает от реальной инфляции. Если же считать в валюте, то стоимость квадратного метра за эти 5 лет упала в два раза.

Налог на имущество в России

С 1 января 2015 налог считается по кадастровой стоимости, которая не только соответствует, а зачастую и превышает рыночную. Пока предусмотрены понижающие коэффициенты (0,2, 0,4, 0,6, 0,8). К 2020 году владельцы жилой недвижимости будут платить полную ставку.

Особенно этот налог почувствовали владельцы коммерческой недвижимости, так как одновременно с его ростом наметилось снижение спроса со стороны арендаторов. Новая ставка для многих оказалась неприятным сюрпризом. Я лично знаю владельцев, которые через суд пытаются ее снизить.

Уже не один клиент мне говорит, что думает продать жилую или коммерческую недвижимость в России и ищет альтернативные, а главное, более стабильные и безопасные варианты вложения крупной суммы денег.

И такие варианты есть.

Для инвесторов, готовых вложить от $500 000, я рекомендую инвестиции в недвижимость за рубежом. Доход составляет от 4 до 28% в валюте, а по ряду проектов даже выше.

При этом зарубежная недвижимость позволяет привлекать в ряде стран дешевое финансирование и диверсифицировать страновые риски. А главное, это вложение в валюте, что особенно важно на фоне продолжающегося падения рубля.

И стратегий инвестиций гораздо больше, чем просто покупка на этапе котлована в надежде на дальнейший рост стоимости.

Коммерческая недвижимость за рубежом

Коммерческая недвижимость требует больших сумм инвестиций, но и доходность ее выше. Это могут быть отели, офисы, торговые помещения, склады и так далее. Все заботы по содержанию недвижимости ложатся на арендатора, а доходность можно повысить за счет привлечения финансирования, налогового структурирования и вычета расходов компании, на которую приобретается недвижимость.

К примеру, в Швейцарии мы предлагали интересное предложение: сеть из четырех отелей в Санкт-Морице за 48 млн швейцарских франков. Отели имеют 3 звезды, были недавно обновлены и находятся в идеальном состоянии. В двух отелях есть рестораны и сауны.

Отели работают много лет, имеют круглогодичную заполняемость и популярны как у иностранцев, так и у местных жителей. С управляющими компаниями подписан долгосрочный договор аренды. Доходность составляет 4% годовых при полной оплате и 6,4%, если перенести ипотечный кредит продавца на нового покупателя.

Инвестиции в доступное жилье

Портфельные инвестиции в проекты, рассчитанные на массовый спрос со стороны среднего класса являются отличным решением для получения стабильного и регулярного дохода в валюте. В этом сегменте наблюдается постоянная необходимость в жилье, что способствует высокой ликвидности и низкой волатильности цен.

Мы предлагаем инвестиции в более 25 проектов в Великобритании и США:

  • доступное жилье
  • студенческие комплексы
  • доходные дома
  • гостиницы

Инвестиции в подобные проекты начинаются от $500 тыс, а доходность составляет от 12 до 20% годовых и более. Стратегия выхода предполагает продажу проекта институциональному инвестору, в том числе и через форвардные сделки. В ряде случаев возможны розничные продажи через локальные агентства недвижимости.

Хорошим примером является проект инвестиций в многоквартирные дома в Мэриленде (США). Инвестиция рассчитана на срок от 2 до 5 лет, после чего деньги можно будет вывести или реинвестировать.

Минимальная сумма инвестиций составляет $1 млн, внутренняя ставка доходности ожидается на уровне 16,2%. Инвестору выплачивается фиксированный доход 2% ежеквартально, остальная прибыль распределяется по итогам финансового года.

Цифры по проекту абсолютно прозрачны, инвестор получает доступ ко всей бухгалтерской документации. Обслуживание осуществляет одна из крупнейших в США аудиторских компаний Cohn Reznick.

Девелопмент и реновация

Инвестиции в новое строительство (девелопмент) и реновацию уже существующей недвижимости (редевелопмент) являются самыми доходными (от 20% годовых), однако требуют профессионализма и опыта. Хорошим решением является найм профессионального управляющего или инвестиции через специально созданный под такой проект фонд.

В качестве примера редевелопмента приведу отель на побережье Риччоне (Римини, Италия).

Отель 4 звезды имеет 130 номеров и расположен на второй линии Адриатического моря. Цена отеля составляет 8,5 млн евро. В стоимость входит земельный участок на первой линии перед отелем с разрешением на строительство апартаментов общей площадью 3 500 м2.

Профессиональный управляющий готов заняться проектом реконструкции отеля и строительством нового жилого комплекса под ключ. Стоимость строительства квадратного метра высокого класса составляет 2000 евро, цена готового жилья на первой линии — от 10 000 евро. Проект имеет высокий потенциал, в Риччоне всего 3 жилых комплекса на первой линии, а цены достигают 20 000 евро за м2. Кроме того, Риччоне пользуется высоким спросом со стороны жителей Болоньи, которые привыкли сюда приезжать на отдых.

Выгодные проекты девелопмента и редевелопмента мы также предлагаем в Италии, США, Великобритании, Испании (Майорка и континент) и других странах.

Получение лицензии

В большинстве стран Евросоюза необходимо получать лицензию или специальное разрешение для использования квартиры для сдачи недвижимой собственности в аренду, то есть в коммерческих целях, соответственно придется платить налоги и зачастую достаточно высокие. Например, в Италии они могут составить от 25 до 45% от годового дохода владельца жилья от сдачи в аренду – поэтому важно не только выбрать востребованный для аренды район города, но и страну.

В курортных странах и городах многие эксперты рекомендуют покупать жилые объекты в апарт-отелях поскольку это очень удобно – в них можно комфортно отдыхать по необходимости как самому владельцу, так и сдавать свою собственность через местную управляющую компанию, которая уже обладает всеми необходимыми разрешениями и достаточно часто это анонсирует в рекламной кампании, поэтому имеет смысл сосредоточиться именно на таких вариантах. Также можно заключить договор с туристической фирмой и передать ей квартиру для размещения туристов. Доходность при таком подходе будет меньше, но и все сложности (а они чаще всего неизбежны) будут также решать местные туроператоры, не создавая дополнительных проблем для хозяина жилья.

Сотрудничество с агентством

Самым простым и удобным для легальной сдачи своей зарубежной недвижимости в аренду станет вариант обращения в агентство – как в России, так и работающее непосредственно на месте – которое взаимодействует с местными управляющими компаниями или партнерами, которые регламентируют все непосредственно на месте. Если владелец жилья предпочтет обратиться к интернет-сервисам Airbnb, Booking и другим подобным ресурсам, то важно понимать, что все условия этих платформ оговариваются применительно к конкретной стране, объекту и срокам размещения. В принципе, при коммерческом использовании владелец должен платить налоги в той стране, где находятся апартаменты или дом в соответствии с законодательством той страны, однако далеко не всегда так происходит.

Особенности сдачи в аренду в Турции

В сверхпопулярной сегодня Турции сдавать жилье по закону имеет право только лицензирование агентство недвижимости, которое обязано регистрироваться в онлайн-системе безопасности каждого въезжающего в квартиру арендатора. Доступ к этой системе все агентства получают в отделении полиции или жандармерии при предъявлении лицензии, договора управления, подписанного собственником и копии свидетельства собственности. Ответственным уполномоченным лицом по сдаче жилья является именно тот агент, который ведет так называемый «календарь резерваций», — он же принимает залог и оплату с арендатора, готовит квартиру к заселению и оказывает всяческую поддержку арендатору во время его пребывания. В Настоящий момент в Турции пока что налогов на получение доходов от сдачи жилья в аренду не введено.

Особенности сдачи в аренду в Болгарии

В не менее популярной для российских туристов Болгарии с каждым годом все больше владельцев местной недвижимости декларируют доходы от сдачи недвижимости в аренду. К тому же, апартаменты в Болгарии все чаще приобретают именно с целью дальнейшей сдачи в аренду. Сегодня в Болгарии сдавать апартаменты могут сдавать как физические, так и юридические лица. Апартаменты и другие объекты, предоставляющие возможность остановиться, как минимум на одну ночь приезжим (хостелы, гостевые дома, отели, апартаменты, комнаты в аренду и т.п.), относятся к туристическим объектам класса «Б» и подлежат обязательной категоризации. Арендодатель (собственник или лицо, сдающее в аренду квартиру по договору) должен оплачивать налоги в соответствии с законами Болгарии.


Собственнику очень важно пройти в Болгарии категоризацию, которая является обязательной процедурой. Собственник (или представитель по доверенности) должен подать заявление, а также пакет документов, после чего ему будет необходимо дождаться визита комиссии, которая присвоит объекту категорию – так называемую «звездность». Пренебрегшие этой процедурой владельцы объектов будут оштрафованы суммой в размере 1000-10.000 левов (от 500 до 5000 евро), а при повторном нарушении – от 10 000 до 15 000 левов (5000-7500 евро). В законе указан перечень заведений, которым не требуется категоризация — апартаменты для проживания в этот список не входят, поэтому квартиры, сдаваемые в краткосрочную аренду, подлежат обязательной категоризации.
Очень многие застройщики оформляют категоризацию на свои объекты сразу после получения «акта 16» на все здание, и только после этого уже продают отдельные апартаменты. В таком случае покупатели квартир попадают в неприятную ситуацию: самостоятельно посуточно сдавать в аренду такие апартаменты, прошедшие процедуру категоризации на другое имя или фирму, по закону уже будет нельзя.

В такой ситуации остается только отдать управление недвижимостью застройщику или, как вариант, управляющей компании — чаще всего встречаются такие случаи, когда застройщик и управляющая компания это одно «лицо». Можно также попробовать индивидуально попробовать договориться с управляющей компанией и заключить договор о сотрудничестве.

Туристический налог на получение доходов от сдачи недвижимости в аренду в Болгарии оплачивается в общине (муниципалитете) по месту нахождения объекта. Размер налога зависит как от его месторасположения, так и уровня категории. Сегодня многие управляющие компании уже начали рассылку писем-предложений собственникам квартир в комплексах, чтобы сдавали свои квартиры через них и не имели дальнейших проблем.

О правилах легальной сдачи недвижимости в аренду в Испании скоро выйдет отдельная статья на HomesOverseas.ru».

Динара Грачева, HomesOverseas.ru

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Наталью Завалишину, директора компании Distant Property

Юлию Титову, директора компании RENTSALE

Евгению Проказову, директора по продажам компании Bulgaria Avenue

Ксению Балджи, директора отдела продаж компании Liga Real Estate

Передача объекта учета операционной аренды арендатору.

При передаче объекта учета операционной аренды арендатору в бухгалтерском учете у арендодателя отражается внутреннее перемещение нефинансового актива (без указания его выбытия) – на дату классификации объекта аренды (на дату заключения договора). Амортизация на объект основных средств, признанный объектом учета операционной аренды, начисляется в общем порядке.

Информация о передаче имущества в рамках договора аренды (объекта учета операционной аренды) приводится в инвентарной карточке учета нефинансовых активов (ф. 0504031) и на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)».

Например, при передаче в аренду нежилого помещения в бухгалтерском учете отражаются следующие записи:

Дебет

Кредит

Передано нежилое помещение арендатору (основание – договор и акт приема-передачи)

4 101 12 310

(материально ответственное лицо – арендатор)

4 101 12 310

(материально ответственное лицо – учреждение)

Увеличение забалансового счета 25

Если недвижимость находится за пределами РФ…

Согласно обновленной редакции пп. 1 п. 1 ст. 374 НК РФ объектами обложения налогом на имущество организаций признаются:

  • недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с п. 1 ст. 375 НК РФ, если иное не предусмотрено ст. 378 и 378.1 НК РФ;
  • недвижимое имущество, находящееся на территории РФ и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, если налоговая база в отношении такого имущества определяется по п. 2 ст. 375 НК РФ, если иное не предусмотрено ст. 378 и 378.1 НК РФ.

Из приведенных норм следует, что если российская организация имеет на балансе в качестве объектов основных средств недвижимое имущество, которое расположено в том числе на территории, находящейся за пределами РФ, то такая недвижимость организации за границей облагается налогом на имущество организаций по правилам гл. 30 НК РФ.

Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении имущества, принадлежащего российской организации и расположенного на территории другого государства, определяется в соответствии со ст. 375 НК РФ, согласно которой при определении налоговой базы как среднегодовой стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения, такое имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации. В случае если остаточная стоимость имущества включает в себя денежную оценку предстоящих в будущем затрат, связанных с данным имуществом, остаточная стоимость указанного имущества для целей гл. 30 НК РФ определяется без учета таких затрат (п. 3 ст. 375 НК РФ).

При этом сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется отдельно (п. 3 ст. 382 НК РФ):

  • в отношении имущества, подлежащего налогообложению по местонахождению организации (месту постановки на учет в налоговых органах постоянного представительства иностранной организации);

  • в отношении имущества каждого обособленного подразделения организации, имеющего отдельный баланс;

  • в отношении каждого объекта недвижимого имущества, находящегося вне местонахождения организации, обособленного подразделения организации, имеющего отдельный баланс, или постоянного представительства иностранной организации;

  • в отношении имущества, входящего в состав Единой системы газоснабжения;

  • в отношении имущества, налоговая база в отношении которого определяется как его кадастровая стоимость;

  • в отношении имущества, облагаемого по разным налоговым ставкам.

Пунктом 3 ст. 383 НК РФ установлено, что в отношении имущества, находящегося на балансе российской организации, налог и авансовые платежи по налогу подлежат уплате в бюджет по местонахождению указанной организации с учетом особенностей, предусмотренных ст. 384, 385 и 385.2 НК РФ.

Таким образом, если налог на недвижимость организации за границей не уплачивался, то налог на имущество недвижимость организации в отношении имущества, принадлежащего российской организации и расположенного на территории другого государства, уплачивается в сумме, исчисленной исходя из налоговой базы, определенной в соответствии с п. 3 ст. 375 НК РФ, и ставки налога, установленной законом субъекта РФ в соответствии с п. 1 ст. 380 НК РФ, по месту нахождения организации в Российской Федерации (Письмо Минфина России от 25.05.2016 № 03-05-05-01/29886).

Добавим, что ст. 381 НК РФ устанавливаются случаи, при которых налогоплательщик освобождается от уплаты налога на имущество организаций. При этом НК РФ не предусмотрена возможность освобождения от уплаты налога на имущество организаций при невозможности подтверждения уплаты налога на имущество организаций за пределами территории РФ в случае неопределенности законодательства другого государства, а также при утрате контроля над имуществом, находящимся в другом государстве (Письмо Минфина России от 10.11.2017 № 03-05-05-01/73988).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *